גליון #11

תוכן

⌄

VIP

Q&A

ENG

⌄

צור קשר

תוכן

VIP

שאלות
נפוצות
Q&A

ENG

Contect Us
צור קשר

גליון #11
תמ”א 38 – סוף שהוא התחלה חדשה.

מאז שנת 2005 בה יצאה לדרך תמ”א 38 ידעה התכנית עליות ומורדות, ביקורות קשות מפי רשויות מקומיות אשר הובילו ללא מעט תיקונים אשר גרמו לה להתפתח בהתאם לניסיונות היישום שלה בשטח. לאחרונה החליטה הוועדה הארצית לא להאריך את תוקפה והכריזה –
“גיבוש תכנית חליפית מתנסחת במסדרונותינו”.

לפני מספר חודשים הודיעה הוועדה הארצית כי אין בכוונתה להאריך את תוקפה של תכנית תמ”א 38 וכי בשנת 2022 היא תגיע לסיומה לאחר כ-17 שנים בהם היתה חלק משמעותי בעולם ההתחדשות העירונית בישראל.
זהו לא סוד כי לתכנית זו היו לא מעט מתנגדים והיא חוותה ביקורת רבה מגורמים שונים, הן מרשויות מקומיות ומחוזיות, הן מיזמים והן מדיירים אשר הרגישו כי היא אינה משרתת את צרכיהם.

כפי שכתבנו בעבר בגליון #4: ניוד זכויות? ניוד זכויות! הטענות לגבי התכנית הגיעו מכיוונים שונים אשר מושפעים בדרך כזו או אחרת מהתכנית; בראש ובראשונה מצידן של ועדות התכנון העליונות – מנהל התכנון והועדות המחוזיות, הרשויות מקומיות, דיירי הבניינים והקבלנים/ יזמי התכנית. בנוסף לאלו גם עורכי הדין והיועצים המשפטיים הפועלים בתחום, שמאיים וכלכלנים, מוסדות אקדמיים מתחומי התכנון, הגאוגרפיה והחברה ועוד רבים אחרים.
עיקרי הטענות לגבי התכנית מצידם של הגורמים המרכזיים:

מצד ועדות התכנון העליונות:
כמי שאחראיות על הראייה הכוללת תוך שמירה על האינטרסים הציבוריים והמדיניים והתווית מסגרת הכללים של תכנון ערי ישראל ועתודות הקרקע הפתוחות במדינה, סברה הוועדה הארצית, לאחר שבחנה אותה כמעט שני עשורים כי התכנית במתקונתה הנוכחית אינה יודעת לתת פתרונות עירוניים ואף מייצרת יותר בעיות מאשר דרכים לפתרון.

מצד הרשויות המקומיות:

חוסר יכולת לצפות עוצמות פיתוח עירוניות עתידיות. מאחר ובשל אופי התכנית וגבולות הגזרה שלה במסגרת המגרש הבודד, הכח נמצא יותר אצל הדיירים והקבלן מאשר אצל העירייה שאמורה רק “לאשר” את הבקשה במידה והוגשה עפ”י כל הכללים.
קידום פרויקטי תמ"א 38 פרטניים לאור העומס התשתיתי באזורי הביצוע פוגעת ביכולת של הרשות לתכנן ולבצע התחדשות אחראית בעיר הנותנת מענה ראוי למאזן התשתיתי.

מצד השמאיים והכלכלנים:
מיומה הראשון, תכנית תמ”א 38 הגדילה והגדילה את סל הזכויות אותו היא מאפשרת לבנות בגין מימושה של התכנית וזאת משום שהיה צורך, שחזר ועלה מן השטח לאורך כל השנים, שכדאיות כלכלית נמוכה פוגעת

ביכולת לממש את יעדי התכנית.
התכנית שעודכנה שוב ושוב, נבחנה כל העת ע"י כלכלנים אשר טענו כי ככל ואתה מגדיל את הכדאיות הכלכלית כלי האחד (הקבלן), יש להעלות את באופן יחסי את היכולת העירונית לשאת בעלויות הנדרשות על-מנת לתמוך בכך.
תופעה זו רק הלכה וגדלה ככל והתכנית העלתה את כמות הזכויות עד שהרשויות הרימו ידיים והפסיקו לקדם את התכנית בשיטחן.

ביטול התכנית היה רק עניין של זמן.
ככל שהזמן עבר, ותיקוני ועדכוני התכנית הפכו להיות בבחינת “תלאי על תלאי” המכסים את ה”חורים” במנגנון הבסיסי של התכנית היה ברור כי יש להתכנס ולנסח מחדש תכנית אשר מחד, מאפשרת התחדשות עירונית בערים, אך שמה במרכז את ההשלכות העירוניות הנובעות מכך.
בין יתר הסוגיות התכנוניות צפה גם שאלת גביית היטלי ההשבחה בגין פרויקטי התחדשות עירונית אשר תמ”א 38 ביטלה אותם וזאת על-מנת לעודד את הקבלנים לבצע פרויקטים מסוג זה.
ביטול התכנית תאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה על פרויקטים מסוג זה וזאת באופן יחסי ובהתאמה לסוג ואופי כל פרויקט.