גליון #16

תקן 21 הגיע על-מנת להסדיר את מערכת היחסים שבין הרשות, היזם והדיירים וזאת בכדי לאפשר למנוע מחלוקות בין הצדדים אשר יפריעו לקדם ולבצע פרויקטים של התחדשות עירונית אשר מטבעם מורכבים ומסורבלים בהשוואה לפרויקטי בנייה אחרים. התקן הינו תולדה של משרד המשפטים אשר קבע כי ישנה החובה והאחריות המלאה על המדינה לאזן את מפת התמורות, האינטרסים ויחסי הכוחות השונים במידה ורוצים לאפשר לערי ישראל לצמוח ולהתפתח כראוי:
“מה שיוביל עתה זה התכנון ולא משנה כמה היזם או הדיירים ירוויחו” אומר השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני.

ראשית, על-מנת להבין את מהות התקן ואת תפקידו, יש להבין את מפת האינטרסים השונה בין שלושת הגורמים השונים והמרכזיים בכל פרויקט פינוי-בינוי; הרשות המקומית, היזם והדיירים.

הרשות המקומית:
אין חולקים על כך שאחד מתפקידיה של הרשות הוא להתוות סדר ומדיניות תכנונית ראויה אשר תשמור בראש ובראשונה על רווחת ואיכות חייהם של תושביה ותיתן מענה ראוי לכלל הצרכים אליהם היא נדרשת; חינוך, בריאות, תעסוקה, תחבורה ראויה, ניקיון ומערכות מורכבות נוספות.
כפועל יוצא מכך, בכל פרויקט חדש המוגש לפתחה לבחינה ולאישור, ואשר מציע תוספת של שטחי בניה, בין אם מדובר בשטחי מגורים, תעסוקה וכל ייעוד אחר אשר מעלה את רמת הצפיפות ע"י העלאה של מספר יחידות המגורים באזור וכך מעמיס עוד יותר על התשתיות העירוניות הקיימות (העמוסות גם ככה), חלה עליה החובה לבחון את כלל הגורמים המשפיעים ולוודא שהפרויקט אינו חורג מהיכולת של המערכות העירוניות הקיימות לתמוך בו ובאם כן – לדאוג להגדיל ולשכלל את אותן מערכות כך שיוכלו לעשות כן.

היזם:
תפקידו של היזם בהתחדשות עירונית הוא לחלום. לזהות את הפוטנציאל העיסקי אשר יניב רווח כלכלי מקסימלי לאור הסיכונים הכלכליים שהוא מוכן לקחת על עצמו עוד לפני שהפרויקט מגיע לוודאות ולביצוע. ישנם סוגים שונים של חברות יזמיות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית; חלקן שמרניות יותר וחלקן הרפתקניות יותר, חלקן יציבות וחזקות יותר וחלקן פחות אך ככלל היזם תמיד ישאף לפוטנציאל ריווח כמה שיותר גבוה ואת מטרה זו הוא יוכל להגשים במידה והפרויקט אשר יאושר