גליון #4

תוכן

⌄

VIP

Q&A

ENG

⌄

צור קשר

תוכן

VIP

שאלות
נפוצות
Q&A

ENG

Contect Us
צור קשר

גליון #4
ניוד זכויות? ניוד זכויות!

ניוד זכויות איננה המצאה חדשה. השתמשו בה בהזדמנויות תכנוניות שונות כשהבולטת והנפוצה ביותר היא בפעולות שימור מבנים. הרעיון המבריק הוא לייצא את העקרון הזה מעולם השימור ולייבא אותו אל תוך עולם ההתחדשות העירונית בכלל ובתמ”א 38 בפרט. שיוויוניות ומקוריות הם שם המשחק!

תכנית תמ"א 38 ידעה מאז הווסדה בשנת 2005 עליות ומורדות, ביקורות קשות ולא מעט תיקונים, עדכונים ותוכניות עירוניות פרטניות לפי סעיף 23 (סעיף המאפשר לכל רשות מקומית לנסח תכנית ברוח תמ"א 38 תוך התייחסות לפרמטרים העירוניים הספציפיים לה).
בין יתר הטענות הרבות על התוכנית למתווים הקיימים של תמ"א 38 (חיזוק ותוספת / הריסה ובניה) חסרונות רבים המקשים על יישום מהותה של התוכנית וניצול היתרונות האדירים הגלומים בה הן לביטחונם ושיפור איכות ורווחתם של הדיירים והן כחלק מהליך כולל של התחדשות עירונית המחויבת בערי ישראל המזדקנות.

עיקרי הטענות לגבי התוכנית:

מצד הרשויות:

חוסר יכולת לצפות עוצמות פיתוח עירוניות עתידיות.
קידום פרויקטי תמ"א 38 פרטניים לאור העומס התשתיתי באזורי הביצוע פוגעת ביכולת של הרשות לתכנן ולבצע התחדשות אחראית בעיר הנותנת מענה ראוי למאזן התשתיתי.

מצד הדיירים:

דיירים נרתעים מהנעת פרויקטי תמ"א 38 לאור הסיכונים (חוסן כלכלי של יזם, משך ביצוע ארוך והפרעה לחיים תקינים, עומס תשתיתי על הבניין וכו').

מצד הקבלנים/יזמים:
שיקולי כדאיות כלכלית מרתיעים יזמים ומקשים על ביצוע פרויקטי תמ"א 38 מעבר לגוש דן ומיקומים אחרים הנהנים ממחירי דיור גבוהים ובעלי מיקום אסטרטגי. הללו נובעים מערך קרקע נמוך, קושי ביצועי וכתוצאה מכך גם עלות ביצוע גבוהה.

מהו מתווה תמ"א 38 בניוד זכויות?

סעיף 20א לתמ"א 38 אשר נוסף במסגרת תיקון 3 מאפשר, בכפוף לעריכת תוכנית מתאימה ותנאי סף, ביצוע פרויקט חיזוק ללא כל בנייה על גג המבנה, תוך ניוד הזכויות להם זכאי היזם מכח תמ"א 38, למגרש אחר של היזם בתחום המוניציפלי של הרשות המקומית.
מדובר בפרויקט תמ"א 38 – חיזוק מבנה, לכל דבר ועניין הכולל:
חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה.
שיקום והחלפת תשתיות הבניין (ביוב, חשמל, גז וכיוב).
שיפוץ משמעותי של המבנה הקיים ושטחיו הציבוריים.

הוספה/ החלפה/ שיפוץ מעלית.
תוספות בנייה ליח"ד קיימות (ממ"ד, מרפסת שמש וכיוב).

השוני המרכזי מפרויקט תמ"א 38 רגיל הינו שאין תוספת בנייה על גג המבנה המחוזק.
הזכויות הנובעות מהחיזוק מנויידות למגרש חליפי שיכול להכילן.

היתרונות האדירים של המתווה החדש:

מבחינת הרשות:

ניצול מיטבי של מנגנון תמ"א 38 לחידוש עירוני וכמנוע לגידול אורגני של אוכלוסיית הרשות.
מניעת עומס על התשתיות העירוניות באזור ביצוע התמ"א.
העברת זכויות הבנייה לאזורים אשר מטבע הדברים כשירים תשתיתית לספוג אותם.
חידוש מבנים אשר "נותרו מאחור" בעבר בין אם בשל מחסום כלכלי או ביצועי.

מבחינת הדיירים:

מניעה של עומס תשתיתי על תשתיות הבניין.
משך פרויקט קצר יחסית לאור העובדה שאין בנייה על הגג.
הפרעה מעטה לדיירים לאור משכו הקצר ומידת המורכבות הפחותה של הפרויקט.
הפחתת הסיכון לאור חוסנו הכלכלי של מבצע הפרויקט – ניוד זכויות מחייב מגרש מקבל גדול דיו לספוג אותן – בד"כ לחברות יזמיות-קבלניות גדולות, אשר חוסנן הכלכלי גבוה יותר.
הפחתת הסיכון עבור הדיירים לאור מועד העברת הזכויות ליזם – הזכויות ינויידו רק לאחר מתן טופס 4 לפרויקט התמ"א והשלמתו בהצלחה.

מבחינת הקבלן/היזם:

כדאיות כלכלית גבוהה לביצוע פרויקטי תמ"א גם באזורים בהם לא התקיימה כדאיות כלכלית עד כה – לאור היכולת לנייד הזכויות לאזורים "יקרים" יותר.
הגברת הכדאיות הכלכלית בביצוע הפרויקט במגרש המקבל.

מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?

צרו איתנו קשר