גליון #5

הדבר חשוב ביותר בכל פרויקט התחדשות עירונית הוא מערכת היחסים שבין יזם הפרויקט ובין בעלי הדירות ו/או הקרקע. פרויקטים רבים נתקעו בשל הבניית מערכת גומלין לא טובה בין הצדדים ותיאום ציפיות שגוי ולא מדוייק ביניהם.
מערכת הגומלין במקרה של בעלי דירות בבניין משותף הינה פשוטה וברורה מאוד לכל הצדדים. במקרה של בעלי קרקע מערכת גומלין זו נקראת “עסקת קומבינציה”.
מדובר למעשה על שיתוף פעולה בין הצדדים כשהיזם לוקח את האחריות המלאה להוביל, לתכנן, לקדם ולבנות את הפרויקט כשבסופו של התהליך בעלי הקרקע מקבלים את תמורתם כפי שסוכמה מראש בעסקת הקומבינציה.

מאחר ועסקאות קומבינציה הינן נפוצות מאוד בתחום ההתחדשות העירונית, ניתן למצוא הרבה מאוד דוגמאות של עסקאות מסוג זה וכך ניתן ללמוד שמרבית העסקאות זהות במהותן ובמתווה המסגרת שהן מציעות.
כמו כן, וחשוב לא פחות, ניתן להבין שלמעשה ישנם אחוזי קומבינציה אחידים ו/או משותפים לכל עיר ולאזורים שונים בכל עיר ולמה?

עסקת קומבינציה, כמו כל עסקה נדל”נית, נשענת על מחירי הקרקע וכתוצאה מכך על מחירי הדירות, דבר אשר ישתקף כפועל יוצא גם באחוזים שהעסקה מציעה לכל אחד מהצדדים.

אם כך, כל עסקת קומבינציה מורכבת משני מרכיבים עיקריים:

1. אחוז הקרקע (וכמות זכויות הבנייה אשר היא מכילה) המוענק ליזם.
2. מספר יחידות הדיור (ו/או כמות המטרים הבנויים) שיקבל בעל הקרקע בתמורה.

ישנם שני סוגים עיקריים של עסקות קומבינציה:

1. עסקת קומבינציה ברוטו:
   עסקה זו מניבה לבעל הקרקע אחוזים מסה”כ השטחים ו/או הדירות שיבנו על הקרקע במקביל לתשלומי כלל המיסים אשר מחוייבים בחוק. בעסקה מסוג זה בעל הקרקע מקבל אחוז גבוה יותר בעסקה מחד, ומאידך הוא שותף מלא גם לסיכונים ולחוסר הוודאות בעסקה ובשינויים העלולים, מטבע הדברים, להתרחש במהלך קידומה כפי שקורה במרבית עסקאות הנדל”ן מאחר והן תלויות בהרבה גורמים עם אינטרסים לא בהכרח דומים.