תוכן
⌄
VIP
Q&A
ENG
⌄
צור קשר
המגזין
הספרייה
.
תוכן
VIP
שאלות
נפוצות
Q&A
ENG
Contect Us
צור קשר
אדריכלות מובילה יזמות.**העמוד בבניה**
זה א'ב':
התחדשות עירונית לפי הסדר
אגרונום
אגרות בניה
מיסוי מוניציפאלי שגובות הרשויות המקומיות. אגרות בנייה והיטלי פיתוח משמשות תנאי לקבלת היתרי בנייה ליזמים ולקבלנים, זאת עבור מימון התשתיות המוניציפאלית שישרתו את הנכס. הכוונה באגרות אלו בדרך כלל היא תשלומים בגין מערכות הביוב, הולכת המים, סלילת כבישים בהתאם, תיעול וכו'.
גובה החיוב נקבע על פי שטח המגרש ושטח הבנייה בתוך המגרש (בדרך כלל ללא הבחנה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות). שטחים אלו מוכפלים בתעריפים הרלוונטים המשתנים עבור כל סוג תשתית בנפרד.
לתעריפים אלו יכולים להתווסף חיובים שונים כגון: עלות מדי מים, אגרת חיבור לצנרת המים וכו'. בנוסף בתל אביב ישנם אזורים המוגדרים כ"אזורי פיתוח" ובהם תתווסף תוספת נוספת בתעריפי היטל הביוב בשיעור של כ-30%.
ספציפית בתל אביב אגרות בנייה והיטלי פיתוח יכולים להגיע לכדי 450 ש"ח למ"ר. דבר זה מחייב את את הכללת עלויות אלו בתמחור הפרויקט ובכדאיותו.
אגרות פיתוח
תשלום שגובה רשות מקומית מבעל קרקע לשם כיסוי עלויות פיתוח. עבודות אלו מתבצעות בד"כ ע"י הרשות המקומית והיזם / קבלן מחזיר עלותם לקראת מועד קבלת היתר הבנייה.
ישנם 5 סוגים עיקריים של אגרות פיתוח (היטלי פיתוח):
היטל סלילה – מממן סלילה של כבישים ומדרכות.
היטל תיעול – מממן הנחה של תעלות ניקוז מי גשמים.
היטל ביוב – מממן הנחה של תשתית לניקוז ביוב.
היטל צנרת מים – נועד לממן הנחה של צינורות הולכת מי שתייה.
היטל שטחים ציבורים פתוחים (שצ"פים) – מממן פיתוח שטחים ציבוריים פתוחים כגון גנים ציבוריים, חופים וכו'.
הבסיס החוקי לאגרות והיטלים אלה, הוא שהרשויות המקומיות (עיריות וכו') הוסמכו להקים תשתיות שונות ביישובים, וניתנות להיעזר בחוקי עזר המחייבים את בעלי הנכסים לממן את הקמתן של תשתיות אלה. בחוק העזר מוגדרות התשתיות אותן צריכה הרשות להקים, אופן המימון של התשתית (היטלים כמו המתואר לעיל או דמי השתתפות), הגדרת החייבים בתשלום, הגדרת האירועים המחייבים תשלום – אירועי מס, הגדרת התעריפים ושיטת הצמדתם. כל רשות מקומית קובעת חוקי עזר שונים עם תעריפים משלה.
אדריכל
אחוזי בניה כוללים
היקפי הבניה המותרים בכל שטח (מגרש) נקבעים בתכנית, כתנאי להוצאת היתר בניה באותו שטח. קיימות שתי שיטות להגדיר את היקפי הבניה המותרים: מ"ר, כלומר התכנית מפרטת את היקף השטחים המותרים במספרים; ואחוזי בניה. שיטת אחוזי הבניה מתייחסת להיקף הבניה ביחס לשטח המגרש שבו הבניה תתבצע. היא קובעת כי שטחי הבנייה המצטברים בכל הקומות ביחד יחושבו כמכפלה של שטח המגרש. לדוגמה – במגרש שגודלו 1,000 מ"ר, ומותר לבנות בו 50% – ניתן לבנות בית חד קומתי ששטח הקומה הוא 500 מ"ר, או דו קומתי ששטח כל קומה הוא 250 מ"ר, וכן הלאה. תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים צריכה לקבוע, בין היתר, גם את התפלגות שטחי הבניה בין שטחים עיקריים ושירות.
איחוד וחלוקה
(פרצליה ורה-פרצליה)
אישור תכנית מתאר
בניגוד לדברי חקיקה אחרים, תכניות אינן מובאות לאישור הכנסת, אלא מאושרות על ידי מוסדות התכנון (למעט תכניות מתאר ארציות – תמ"א, תת"ל ותמ"ל, אותם מאשרת הממשלה). המחוקק קבע הליך מסודר המבטיח, ככל שניתן, כי תכנית תאושר רק לאחר שדנו בה בכובד ראש ותוך מתן אפשרות לציבור הרחב להגיב לקביעותיה בטרם עוגנו כ"דבר חקיקה".
אכיפה מנהלית
אכיפת דיני התכנון והבנייה באמצעות הפעלת סמכויות שהוענקו לבעלי תפקידים מנהליים, כגון מהנדס ועדה ויו"ר ועדה מקומית. הסמכויות בחוק כוללות את הבאות: צו הפסקת עבודה, צו להפסקת שימוש אסור, צו הריסה והטלת קנס מנהלי. האכיפה המנהלית אינה טעונה אישור של בית משפט, אך במקרים מסוימים ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לערעור או דחיית ביצוע.
ארובת אויר
ארון תקשורת דירתי
ארנונה
ארנונה, או בשמה האחר, מס עירייה, היא מס מוניציפלי המוטל על תושבי היישובים השונים, המממן את פעולתה של הרשות המקומית (העירייה לדוגמא). בישראל הונהגה הארנונה עוד בתקופת המנדט הבריטי בשנת 1934.
הנוסחה לגובה המס נקבעת על ידי כל רשות מקומית לפי טעמה, אך לכולן יש במשותף מספר קריטריונים עיקריים – שטח הנכס, מיקום הנכס (לפי אפיון סוציו-אקונומי), מצבו הכלכלי של התושב, וסוג השימוש בנכס (משרדים, תעשייה, מגורים וכו').
ניתן לשלם ארנונה בתשלום אחד מראש לכל השנה, ואז מקבלים הנחה קטנה – בדרך כלל כ-5%. בשאר המקרים משלמים בתשלומים דו-חודשיים, כשהרשות שולחת מראש בקשת תשלום.
ניתן לדאוג לתשלום באמצעות הוראת קבע בבנק, בהגעה פיזית למשרדי הרשות או לבנקים השונים, או בכרטיס אשראי באינטרנט.
עד שנת 1954 המדינה הייתה פטורה מתשלום ארנונה עבור נכסיה. בשנה זו הפקודה שונתה ומאז גם המדינה החלה לשלם ארנונה עבור שטחיה, כמו כלל התושבים – אבל רק ברשויות שהוגדרו כ""ערי עולים"" (מועצות מקומיות ואזוריות) ובירושלים, בשאר הערים והרשויות הייתה עדיין פטורה.
ב-1998 הפקודה שונתה שוב, והמדינה החלה לשלם את המס בכלל הרשויות, אך בשיעור מופחת.
בשנת 2014, שילמה המדינה ארנונה בסך קרוב למיליארד ש"ח לרשויות המקומיות, וקרוב למחצית מהסכום שולם על ידי משרד הביטחון בעבור בסיסים צבאיים. גביית ארנונה מבסיסי צבא היא רווחית מאוד, מפני שיושביהם אינם צורכים כמעט שום שירותים עירוניים (למעט פינוי אשפה).
ארנונה גרעונית
אתר לשימור
בנין או קבוצת בנינים או חלק מהם, לרבות סביבתם הקרובה, בעלי חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכיאולוגית, שנקבעו כמבנה לשימור או מתחם לשימור על פי התוספת הרביעית לחוק.
בדיקה תכנונית
שלב בהליך אישור התכנית, שבו הצוות המקצועי של מוסד התכנון בודק את התכנית ובוחן את התאמתה לתכניות החלות על השטח, את התאמתה למדיניות התכנון הארצית, את איכות המענה שנותנת התכנית לצורכי הציבור, את הערכים התכנוניים שהיא מבטאת ואת תרומתה למרחב התכנון ולאיכות חיי התושבים מההיבט הכלכלי, התחבורתי, הסביבתי, החברתי ובהיבט של פיתוח הישוב. לעתים הבדיקה מגלה צורך בתיאומים עם גורמים נוספים, או באישור של מוסדות תכנון נוספים (כגון ולקחש"פ). בסיום תהליך הבדיקה קובע הצוות התכנוני את חוות דעתו המקצועית על התכנית. המלצה זו תוצג לפני חברי הוועדה בעת הדיון בתכנית. הבדיקה התכנונית הנערכת טרום הדיון להפקדה קרויה גם "בדיקה תכנונית מוקדמת".
בודק תכניות
בינוי פינוי
הליך התחדשות עירונית בו הורסים את הבניינים הקיימים ובונים במקומם בניינים חדשים בהתאם להוראות ותיאום מול הועדה המקומית והמחוזית ע"פ חוק לפינוי בינוי משנת 2006. בשונה מהליך פינוי בינוי, בהליך זה קודם כל בונים את הבניין החדש (בין אם במגרש משלים או במתחם הפרויקט הנ"ל) ורק לאחר מכאן הורסים את הבניין הישן.
בניה טרומית
שיטת בנייה מתועשת, בנייה בשיטה זו מקצרת את תהליך הבנייה, בכך שהיא מבוססת על הרכבה מהירה של רכיבי בניין מוכנים המיוצרים במפעל ומובאים לאתר. בנייה מסוג זה נחשבת זולה יחסית וקיימים לה חסרונות ויתרונות לעומת הבנייה הקונבנציונאלית.
בבנייה הטרומית ישנו שימוש באלמנטים תעשייתיים רבים המוכנים מראש. חלקים אלו מיוצרים בכמויות גדולות במפעל ומובאים מוכנים לאתר, שם הם מורכבים.
מה שנותר לתהליך הבנייה באתר עצמו הוא בעצם רק הרכבה של האלמנטיים הטרומיים המוכנים. חלקים אלו מתחלקים לשלושה סוגים כלליים, על פי מספר מימדיהם:
אלמנטים חד מימדיים – עמודים וקורות טרומיות
אלמנטים דו מימדיים – קירות מוכנים, עם או בלי פתחים (כהכנה לדלתות, חלונות, חלקי רצפות ותקרות שגם הם מוכנים מראש כמובן).
אלמנטים תלת מימדיים – מערכת רכיבי בניין הכוללת תאי נפח שלמים, המיוצרים מראש במפעל. אלה יכולים להיות חדרים שלמים הכוללים ארבעה קירות, רצפות, תקרות ופתחים. כמו כן אלה יכולות להיות הכנות למערכות בניין שונות.
לבנייה הטרומית יתרון גדול והוא העלות הנמוכה מאוד של הבנייה. לעומת זאת קיימים גם חסרונות רבים לבנייה בשיטה זו, המרכזי שבהם הוא חוסר גמישות הפוגע באיכותו האדריכלית של המבנה. אך ככל שמשתמשים ברכיבים קטנים ורבים יותר, כך יכולה להתאפשר גמישות גדולה יותר בתכנון האדריכלי, בכך שישנן אפשרויות חופשיות יותר להרכבה.
בניה למגורים
בניה רוויה
לבנייה רוויה אין הגדרה רשמית בחוקים או בתקנות. ניתן להגדיר את המושג במספר דרכים לא רשמיות.
בקצרה מדובר באזור שבו נבנים בניינים רבי קומות. אם נרד יותר לפרטים אז אפשר להגדיר את המושג כבניינים משותפים בעלי לפחות 2 קומות ולפחות 4 יחידות דיור, או בנייה בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם.
אז היכן נמצאת בנייה רוויה?
הרבה פעמים נבנות שכונות חדשות בשולי הערים, כאשר נבנים בדרך כלל מספר בניינים במקביל כחלק ממתחם מגורים על קרקע שלא בוצע עליה בינוי קודם. מדובר בבנייה קבלנית, לעיתים החברה הקבלנית אחראית על המתחם כולו ולעיתים הקרקע מתחלקת בין מספר חברות.
כמו כן נעשית בנייה רוויה במרכזי הערים – שם הבנייה החדשה למגורים מגוונת מאוד, מכיוון שהיא נמצאת כחלק ממרקם עירוני, עם סגנונות בנייה שונים מתקופות שונות, על רשת רחובות קיימת שכבר נעשתה עליה בנייה ממקודם. במקרים כאלה ישנן מספר אופציות לבנייה לגובה – בניית מגדלי יוקרה, או במסגרת התחדשות עירונית (פינוי בינוי וכו'), בניית בניינים בודדים במגרש פנוי ועוד.
בניין
כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר אחר, לרבות:
1 – כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;
2 – קיר, סוללת עפר, גדר וכיוצא באלה הגודרים או תוחמים, או מיועדים לגדור, או לתחום, שטח קרקע או חלל.
בניין הוא מבנה אדריכלי, המשמש כמחסה ונתפס ממושכות על ידי בני אדם.
במדינת ישראל, לפי חוק התכנון והבנייה, בניין הוא כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ או כל חומר.
באופן כללי ויומיומי יותר – זהו מבנה סגור מעשה-ידי אדם המורכב מקירות, מגג, מחלונות ומדלתות, וייעודו הוא לתפיסת אדם.
לבניינים שימושים רבים – מגורים, משרדים, בניין ציבורי, מרכז מסחרי ועוד.
ספציפית בניין מגורים בהגדרתו הוא בניין שלפחות 50% משטח רצפותיו מיועד למגורים.
אותם 50% משמשים שטח קבע שבהם מתגוררים אדם ומשפחתו באופן שגרתי. ניתן להשכיר חלקים מהנכס מהבעלים החוקיים או להיות בעליהם בעצמך.
בניין גבוה
בניין מגורים
בניין מגורים טורי
בניין עזר
בניין רב קומות
בעל זכות במקרקעין
בעל נכס
בקרת תכן
בקשה להיתר
הרוצה לבצע במקרקעין עבודה טעונת היתר נדרש להגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר בניה. הבקשה תוגש לאחר שהמבקש קיבל מהוועדה המקומית תיק מידע עליו תתבסס הבקשה. הבקשה כוללת חתימות עורכי הבקשה, בעלי הזכויות במקרקעין, תצהירים של אנשי מקצוע ומסמכים נוספים, ובהם מפת מדידה, תכניות של העבודה המוצעת, חישוב השטחים ותרשים סביבה.
בריכה למי שתייה
בריכה כמשמעותה בתקנות הבריכות למי שתייה שנפחה הוא 100 מטרים מעוקבים או יותר.
גבול מוניציפאלי
גבול המפריד בין רשות מקומית אחת לחברתה. מה שמצוי בתוך הגבולות נתון לשיפוטיהן של אותן רשויות והן הגובות בהם מיסים ונותנות שירותים.
כך בעצם נקבעים תחומיהן של הערים, המועצות המקומיות וכו'. יש לגבול זה חשיבות בכל הנוגע לתחומי אחריותה של הרשות המקומית – היתרי בנייה למיניהם, אספקת מים, ניקיון, תחזוקת כבישים, תכנון עירוני, התחדשות עירונית וכו'.
בגאוגרפיה, גבול הוא קו המפריד בין ישויות גאוגרפיות השונות זו מזו. אספקט גאוגרפי של אזור, יוצר גבול טבעי. ישנו "גבול מדיני" המפריד בין מדינות, אך בו בזמן מתקיימים גם הגבולות המוניציפאלים, המפרידים בין הערים בתוך אותה המדינה. אם נלך לדוגמא אף קטנה יותר, גבולות קיימים אף בין חצרות בתים. להצגת קווי הגבולות השונים משמשת גם מפה.
בישראל ישנן 257 רשויות מקומיות, מתוכן 53 מועצות אזוריות המאגדות בתוכן כ-980 ועדים מקומיים. כל שינוי בגבולות המוניצפליים, מחייב את המלצת מנכ"ל המשרד ואישורו של שר הפנים. בכדי שיוכל השר להחליט בנושא, הוא נדרש לקבל המלצה באמצעות ועדה ציבורית, לאחר שהתקיימו דינוים בהם יכל לשמוע את כלל הצדדים בלב פתוח ונפש חפצה בסוגיה. לצורך קידום ראייה רוחבית ואזורית הוקמו שבע הוועדות הגאוגרפיות במשרד הפנים, ועדות אלו בוחנות סוגיות מגוונות וביניהן שינויי גבולות בין הרשויות המקומיות – הגבולות המוניציפליים השונים.
גובה אבסולוטי
גוש
שטח מוגדר במקרקעין, המכיל בתוכו חלקות ומגרשים המשמש לעניין הסדרי רישום במקרקעין, ומהווה יחידה למדידה ולרישום. מדובר בעצם באזור בישראל; חבל ארץ. הוא מופיע בשמות אזורים שונים המתאפיינים בריכוז של ישובים סמוכים. "גוש דן, גוש עציון". היישות מוגדרת ע"י חלוקת הקרקעות בישראל לשטחים מוגדרים, כל גוש מוגדר בצורה חד ערכית. המספר ניתן כחלק מרישום הגוש, המתבצע בתהליך ההסדר באמצעות מפ"י (המרכז למיפוי ישראל).
נכון ל-2014, יש בישראל כ-28 אלף גושים. מדידה של גוש חייבת להיות מדויקת ולהתבסס על מערכת קואורדינטות ארצית. טווח השגיאה המותרת ברישום קרקע תהיה מפורטת בתקנות המודדים.
לצורך הוצאת נסח טאבו מלשכת רישום זכויות המקרקעין בישראל, נדרש מספר הגוש ומספר החלקה. בעבר כל אלו היו רשומים בתוך ספר אחד, והיו מוצאים את החלקות והגושים השונים לפי מספר דף.
המנדט הבריטי הוא זה שהוריש לנו הישראלים את החלוקה לחלקות ולגושים. כשנמכרת דירה, נרשת בנסח הטאבו כתובתה אך גם מספר הגוש, החלקה ותת החלקה – המרכיבות את "תעודת הזהות" המלאה של הנכס.
לפי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, "הזכויות בקרקע במדינת ישראל רשומות בלשכת רישום המקרקעין לפי גוש וחלקה. חלקה היא יחידה רצופה של מקרקעין בותך גוש, שהוא היחידה הבסיסית לגביה מתקיימות זכויות קניין".
גרמושקה
בעבר, הבקשה להיתר בניה הוגשה בכתב על גבי גליון ערוך ומקופל כמו אקורדיון (גרמושקה = אקורדיון). מאז שתהליך הרישוי הפך למקוון, מוגשות הבקשות להיתר בצורה מקוונת באמצעות מערכת רישוי זמין.
דוח אפס / דיון בהפקדה / דיור בר השגה (דיור בהישג יד) / דיור מוגן / דיור מיוחד / דיירים / דלת אש / דף מידע
דו"ח אפס
עד לפני כמה עשורים, פרויקטי בנייה למגורים התנהלו באופן פשוט ביותר – היזם בנה והרוכשים שילמו לפי הלו"ז שסוכם מראש בין הצדדים. כך התהליך נמשך עד שהתרחשו מספר מקרים בהם הקבלנים פשטו רגל – מה שהביא רוכשים רבים להישאר ללא דירות. בעקבות מצב מצער זה נולד החוק "חוק מכר דירות", כלומר הבטחת השקעותיהן של רוכשי הדירות. בחוק זה הוגדרו כללים ראשוניים לליווי בנקאי – אשר השתדרגו במהלך השנים.
כחלק מחוק זה, הבנק מחייב את היזם למנות מפקח (בדרך כלל שמאים) שיפקח את כל פרויקט. על הבנק לאשר את הפרויקט עוד לפני תחילת הביצוע – לצורך כך מחייב את היזם בעריכת דו"ח מקדים ובו ניתן להעיד על כדאיות הפרויקט. וכך עורך אותו השמאי את דו"ח בחינת הכדאיות העונה לשם דו"ח אפס, בהנחיית הבנק.
הדו"ח מוגש לבנק כאשר מתבצעת התקשרות עם יזמים – לצורך בקשת ליווי פיננסי של הבנייה. הדו"ח מכיל בעצם את תחזית עלויות הבנייה בצורה המפורטת ביותר, ועריכתו נעשית במתכונת קבועה.
הקריטריונים המפורטים בדו"ח זה הם:
תיאור הפרויקט – מצב הבניין כרגע, התקציב הנדרש וכו'.
פרטי רישום – גוש, חלקה, תת חלקה וכו'.
מצב משפטי – פרטי החוזים השונים, מצב הזכויות במקרקעין וכו'.
מקורות מידע – נסח טאבו ואסמכתאות למיניהן.
תיאור הסביבה.
תיאור החלקה עצמה.
מצב תכנוני – אפשרויות והגבלות על הפרויקט וכו'.
מודל תכנוני מוצע – מפרט טכני, תמהיל הדירות וכו'.
שיקולים ועקרונות – אופן הצמדות, סקר שוק עבור המחיר וכו'.
ניתוח כדאיות הפרויקט – חישובי הוצאות והכנסות וכו'.
דיון בהפקדה
שלב מרכזי בתהליך הסטוטוטורי של קידום תכנית. דיון בו מוצגת התכנית בפני חברי הוועדה ועליהם לשקול אותה בכובד ראש ולהחליט אם היא תכנית ראויה, התורמת לתושבים ומשפרת את איכות חייהם או עונה על צרכים חשובים אחרים במרחב התכנון, ותואמת את מדיניות התכנון ותכניות ברמה גבוהה יותר בהיררכיית התכניות החלות על השטח. דיון בהפקדה יכול להסתיים בהחלטה לדחות את התכנית, להפקיד את התכנית או להפקיד את התכנית בתנאים מסויימים אותם יש למלא.
דיור בר השגה
(דיור בהישג יד)
פתרונות דיור פחות יקרים, הכוללים יח"ד קטנות, דיור להשכרה, דיור להשכרה במחיר מפוקח/מסובסד, ודיור מוזל המסובסד על ידי גופים ציבוריים כגון עיריות, משרד השיכון או רשות מקרקעי ישראל. מדיניות התכנון בישראל כוללת את הגדלת מלאי הדירות בהישג יד במדינת ישראל. קיימות הוראות שונות בחוק, חלקן הוראות שעה, שמקנות סמכויות ייחודיות לתכנון דיור בהישג יד, לדוגמה: סעיף 63ב, סעיף 63ג והתוספת השישית לחוק.
דיור מוגן
מצב שבו הדייר בעל זכויות מגורים מכוח חוק הגנת הדייר, ונהנה מזכויות שכירות שאינה שכירות רגילה. בעל הבית הוא בעל הנכס ואילו לדייר זכות מגורים בו (ראה חוק הגנת הדייר).
דיור מוגן הוא מרכז מגורים המיועד לבני הגיל השלישי, המספק להם מגוון רחב של שירותי פנאי, בריאות ורווחה. בניגוד לבית אבות, השוהים המבוגרים בדיור מוגן הם ברובם עצמאיים באופן מלא או חלקי, ואינם נזקקים לשירותים סיעודיים (הגדרתו של קשיש כעצמאי ניתנת לו על ידי גורמי הרווחה).
הדיור המוגן מספק לקשיש דירה קטנה, ובה חדר שינה, סלון, מטבחון ואף רהיטים. בסביבה הקרובה של דירות אלו ניתן למצוא לרוב בית קפה, חדר אוכל, רופא שיניים, חדר כושר ומרכזי בילוי ופנאי שונים עבור האוכלוסייה הזו. התשלום עבור חיים במרכז כזה נעשים באופן פרטי בלבד, בניגוד למגורים בבית אבות שבהם ניתן לקבל מימון ממשלתי. לרוב כניסה לדיור מוגן מחויבת בתשלום דמי כניסה וכן תשלומים חודשיים עבור אחזקה.
חיים במרכז שכזה מאפשרים ניהול חיי חברה עצמאיים ומלאים פעילות, תוך כדי קבלת כל השירותים החיוניים בשלב זה של החיים.
בשנים האחרונות הולך ומתפתח גם דיור מוגן עבור אנשים הסובלים ממחלות נפש, אך מסוגלים בעזרת סיוע מסוים לחיות שלא במוסד אלא בדירות עצמאיות יחסית. בניגוד לדיור המוגן של הקשישים, פרויקט זה ממומן על ידי המדינה ומשרד הבריאות, וניתן לאותם חולים כחלק משירותי סל שיקום. הדבר מבוצע על ידי עמותות של משרד הבריאות – לשוהים בו ניתן ליווי של עובדים סוציאליים ומדריכי שיקום.
דיור מיוחד
דיירים
דלת אש
דף מידע
מסמך שמנפיקה רשות מקומית בו היא נותנת מידע על מגרש מסוים: אחוזי בנייה, שטחי המותרים לבנייה, מס' קומות וגובה בניין, מספר יח"ד, קווי בניין, הפקעות נדרשות, דרישות בתחום החנייה, מידע בדבר גינון ופיתוח, מידע בדבר חבות / פטור מהיטל השבחה. דף מידע משמש בסיס עסקה כלכלי בכל עסקת מקרקעין והוא כולל מידע ראשוני על הזכווית הכלכליות של הנכס.
הודעה על הכנת תכנית (לפי סעיפים 77-78 לחוק) / הוראות התכנית / היטל השבחה / היטל פיתוח / היתר בניה / היתר להקלה / הליך סטטוטורי / המועצה הארצית לתכנון ובניה / המפלס הקובע / הנחיות מרחביות / הנחיות פרטניות / הסכם שיתוף / הסמכת ועדה / הערת אזהרה / הפקדה / הפקדה בתנאים / הפקעה / הצמדה / הקלה / הקצאות ואיזון / השבחה / התחדשות עירונית / התנגדויות (דיון בהתנגדויות)
הודעה על הכנת תכנית
(לפי סעיפים 77-78 לחוק)
הוראות התכנית
הוראות התוכנית (או "תקנות התכנית") הוא מסמך משפטי המצורף באופן יחידני לתשריט של התכניות הספציפית. המסמך מפרט את כל הנתונים הנדרשים לדיון ולאישור התכנית, לצד הוראות בדר שימושי הקרקע המותרים מתוקף התכנית והנחיות למימוש התכנית.
הוראות תכנית בניין עיר נערכות בתבנית קבועה של סעיפים, על פי נוהל מבא"ת, והן כוללות הוראות לייעודי הקרקע בתשריט ובטבלת זכויות והוראות בנייה.
הוראות התוכנית מורכבות משורת תכניות של בעלי מקצוע שונים, ביניהם מודד, מהנדס, אדריכל, מתכנן תנועה ויועצים נוספים, הכוללות פרטים כגון ייעוד הקרקע, גבול קו בניין, זכויות בנייה, רמת גימור ונתונים טכניים כגון נספחי תנועה וחנייה, פתרון פינוי אשפה, פתרון מערכות גז וכד'.
היטל השבחה
היטל פיתוח
היתר בניה
מסמך המונפק ע"י ועדה מקומית לתכנון ובנייה, היתר ניתן בהתאם לזכויות הבנייה ושאר התנאים המוכתבים ע"י התב"ע.
היתר בנייה, הנקרא בעבר רישיון בנייה, הוא מסמך המהווה אישור שניתן ומונפק על ידי הועדה המקומית לתכנון ובנייה. ההיתר מאשר בנייה, הריסה או שינוי בשימושו של מקרקעין.
המסמך העיקרי כולל בתוכו תיאור מילולי כללי של הבקשה שאושרה ואליו מצורף התשריט – בצורת רצועת נייר ארוכה ומקופלת, למקטעים ברוחב אחיד ושווה של 20 ס"מ. חלק זה נקרא "גרמושקה" (אקורדיון ברוסית) בשל הדמיון של צורת הקיפול לאקורדיון. שני מסמכים אלו נחתמים בחותמת ייחודית לפרויקט של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה – בתוכה רשום מספר ההיתר.
בחלק הראשון של התשריט רשומים הפרטים הכלליים של הפרויקט והמעורבים בו. כלומר שם מגיש הבקשה, שם האדריכל, שם המהנדס, שמות בעלי הזכויות בנכס, תכניות בניין עיר החלות על הנכס, מידע על הקלות שאושרו במסגרת ההיתר, מאזן מקומות החנייה וכו'.
בחלק השני ניתן למצוא טבלת שטחי מבנה, המחולקת לקומות ולשימושים. כמו כן היא מחולקת לשטחים קיימים ולשטחים שבנייתם מותרת.
בחלק השלישי ניתן למצוא מפה טופוגרפית של החלקה או המגרש שקיבל את ההיתר, תרשים סביבה ותשריט של התוספת, השינוי או ההריסה – בחתך קומתי.
כלל התשריטים משורטטים בקנה מידה של 1:100.
תחילת הבנייה לפי היתר הבנייה ניתנת בדרך כלל לתקופה של שנה מיום הנתינה.
היתר להקלה
הליך סטטוטורי
המועצה הארצית לתכנון ובניה
המוסד התכנוני הבכיר ביותר. בראשה יושב שר האוצר, או נציגו, ומנהל מינהל התכנון הוא ממלא מקומו. הרכב המועצה נקבע בסעיף 2 לחוק. במועצה 36 חברים המייצגים משרדי ממשלה, רשויות מקומיות, ארגונים שונים ועוד. המועצה, במליאתה או באמצעות ועדות המשנה שלה, יוזמת הכנת תכניות מתאר ארציות, מאשרת תכניות מתאר מחוזיות, מתווה את מדיניות התכנון הארצית ומייעצת לממשלה בסוגיות תכנוניות, לרבות נושאי חקיקה.
המפלס הקובע
הנחיות מרחביות
הוראות העוסקות בעיקר בהיבטים של עיצוב, כגון חזותו ומראהו החיצוני של בניין (חומרי גמר וכדומה), השתלבותו בסביבה; בהיבטי פיתוח כגון גובה מפלס הכניסה לבניין וחיבור תשתיות; הנחיות לגבי חיבור המבנה למרחב הציבורי. הוועדה המקומית יכולה לקבוע הנחיות מרחביות החלות על כל שטח מרחב התכנון או על חלקים ממנו, לפי שיקול דעתה. ההנחיות המרחביות מתפרסמות באתר האינטרנט של הוועדה, ונמסרות למבקש במסגרת תיק המידע. הבקשה להיתר צריכה להיות תואמת, בין היתר, להנחיות אלה. ראו גם: סעיף 145ד לחוק.
הנחיות פרטניות
הסכם שיתוף
שיתוף במקרקעין הוא מקרה בו מתבצעת רכישה של מספר אנשים לאותו נכס. המקרה הנפוץ ביותר הוא כאשר בני זוג הם הבעלים המשותפים של דירת מגורים. לעיתים יש מקרים בהם מספר אנשים רוכשים חלק מנכס שלם, בדרך כלל מדובר במגרשים המיועדים לבניה של בתים צמודי קרקע, כאשר כל שותף בונה בית מגורים משלו בחלקה – וכך הם נחשבים לשותפים במקרקעין.
הסכם השיתוף במקרקעין נערך בין השותפים והצדדים בנכס ועוסק בעיקר בניהול המקרקעין המשותפים – לרבות השימוש בהם והזכויות והחובות הנוגעים להם. סעיפי ההסכם חלים על הצדדים, וגם על כל אדם אחר המעורב בהקמתו, בנייתו ותחזוקתו.
ההסכם נועד להסביר בין השותפים השונים את חלוקת השימוש בנכס, את זיקת ההנאה של כל אחד מהכנס ומפירותיו, את זמני ומועדי סיום הבעלויות השונות. במסגרת ההסכם מוגדרת החלוקה לשימושיו של כל אחד מבעלי הזכויות – בחלק השייך לו ניתן לעשות את כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות בשטח שבבעלותו. אולם בחלקים המיועדים לשימושם של יתר השותפים אין לו זכות לעשות דבר.
הסכם זה הוא בעצם כלי המאפשר לשותפים להקצות זכויות בהסכמה מלאה של כולם – מהווה פיתרון יעיל במקרים מסוימים, שבהם קשה לבצע חלוקה של המקרקעין לחלקות משנה. רישום מקרקעין משותפים בטאבו בלבד לא מאפשר את הסדרת הזכויות ואינו מגדיר את חלקו של כל שותף.
הסמכת ועדה
הערת אזהרה
במסגרת דיני מקרקעין, הערת אזהרה היא פעולה משפטית – רישום במרשם המקרקעין (בטאבו) בדבר התחייבות בכתב, של בעל המקרקעין (או בעל הזכות במקרקעין), לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה. רישום זה נועד לציין שבוצעה עסקה בנכס המקרקעין שאינה מאפשרת ביצוע עסקאות נוספות אלא בהסכמת יוזם רישום ההערה.
הערת האזהרה מיועדת בכדי להעניק לרוכש ביטחון מסוים ולמנוע עסקאות נוספות בנכס. היא נועדה בראש ובראשונה כדי להזהיר ולהתריע, לכל המתעניין בנכס, כי קיימת התחייבות קודמת מצד בעל הזכויות בו, המונעת ממנו מסגירת עסקאות נוספות. ניתן לראות את הערת האזהרה בנוסח הטאבו הפתוח לכלל הציבור.
כמו כן היא מספקת מידע משפטי מעודכן על מצבו המשפטי והתכנוני של כל נכס. בנוסף, היא מונעת מבעל המקרקעין עצמו מלעשות עסקה סותרת באותו הנכס, ללא הסכמתו של הקונה המקורי או ללא קבלת צו מבית משפט.
לאחר שנרשמת הערת אזהרה, וכל עוד לא נמחקה, לא ניתן לרשום במרשם המקרקעין שום עסקה אחרת הסותרת את תוכן ההערה.
למרות כל האמור לעיל, ניתן לרשום עסקה הסותרת את תוכן הערת האזהרה אך ורק במקרים הבאים:
הזכאי להערת האזהרה הסכים לרישום העסקה הסותרת.
ניתן צו של בית משפט המורה לרשום את העסקה הסותרת.
הפקדה
החלטת מוסד התכנון כי התכנית, לאחר שנבדקה ותוקנה, ראויה להפקדה, ואם אין לה התנגדויות – ראויה גם לאישור. התכנית מופקדת לעיון הציבור, כך שכל הרואה עצמו נפגע ממנה יוכל להגיש לה התנגדות. החלטה על הפקדת תכנית, תתפרסם במספר אמצעים, והציבור יוזמן לעיין בתכנית ולהגיש את התנגדויותיו. תקופת ההפקדה היא 60 יום וניתנת להארכה. מסמכי התכנית יהיו פתוחים לעיון הציבור במשרדי מוסד התכנון ובאתר האינטרנט של הוועדה המקומית או באתר המבא"ת.
הפקדה בתנאים
הפקעה
העברה כפויה של מקרקעין לבעלות הציבור. ההפקעה יכולה להיות בתמורה או ללא תמורה.
סעיפים 188-189 לחוק מסמיכים את הוועדה המקומית להפקיע מקרקעין.
לעיתים קובעת תכנית הפרשה של שטחים לטובת הציבור במסגרת איחוד וחלוקה. במקרה כזה אין מדובר בהפקעה.
קיימים דברי חקיקה נוספים המאפשרים הפקעות לצרכי ציבור, כגון: פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943; חוק העתיקות, תשל"ח-1978; חוק המים, תשי"ט-1959.
הצמדות
פעולת רישום שבאמצעותה מתעדים הצמדת שטחים (יחידות נוספות במקרקעין ליח"ד בבניין הרשום כבית משותף). ההצמדה נרשמת בטאבו וברישום צו בתים משותפים, תיאורה נעשה באמצעות סימונים בתשריט. סעיף 62(א) של חוק המקרקעין קובע כי אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
לפני ששטחרכוש מוצמד לדירה מסוימת הוא נקרא "רכוש משותף" בבית המשותף – מקומות אלו מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. ישנם חלקים מן הרכוש המשותף שניתן להצמיד לדירה פלונית – כמו גג, גינה, מחסן או חניה – וחלקים אחרים כמו חדר המדרגות, מקלט, מעליות וכו' – שאסור.
לקראת עסקה של קניית דירה, חשוב לשים לב מהו הרכוש המוצמד אליה, וחשוב אף יותר לוודא כי מדובר גם באותו הרכוש שרשום בטאבו, וגם כי הוא תואם את התשריט מבחינת מאפיינים פיזיים. כגון: חנייה מסוימת, מחסן מסוים, שטח קרקע מסוים וכיוצא בזה.
למרות זאת, סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע, כי מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, רשאים להחליט בדבר הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבה של אותה הדירה, וכמו כן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך ביצוע התהליך.
ניתן להעביר (למכור) חלק מסוים אשר כבר הוצמד לדירה פלונית לדירה אחרת – אין צורך בהסכמת שאר הדיירים. לעומת זאת, לא ניתן להעביר את אותו חלק מסוים לאדם שאינו מתגורר בבית המשותף.
הקלה
הקלה בהקשר של חוק התכנון והבנייה היא הרשאה לבצע פעולת בנייה הטעונה היתר, בסטייה מהוראות תכנית בניין עיר, ושאין בה שימוש חורג (סטיות שאינן נחשבות עפ"י החוק כסטייה ניכרת מתכנית).
להלן מספר דוגמאות למקרים הנחשבים כ"סטייה מוכרת":
שינוי השימוש בבניין או בקרקע שמשנה את אופי הסביבה, או שינוי מהוראות הבנייה הקבועות בתוכנית המשנה את אופי הסביבה.
הוספת בניינים במגרש מעבר למס' הבניינים המותר, אלא אם כן המרווח ביניהם פי 2 מהמרווח הצדדי ומינימום 6 מ' בין הבניינים. לא תותר תוספת בניין בקרקע חקלאית.
סטייה מקווי בניין מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
הוספת קומות מעבר למה שניתן לקבל בהקלה.
בנייה שלא בהתאם לדרישות בינוי או עיצוב המפורטות בתוכנית.
ההקלה תפורסם ב-3 עיתונים יומיים ועותק ממנה יתלה במבנה. התנגדויות להקלה ניתן להגיש תוך 30 יום. הועדה המקומית לתכנון ובנייה היא הסמכות המאשרת הקלות למבקשי ההיתרים.
ישנו היגיון מאחורי אישור הקלות – ישנם מקרים רבים בהם עמידה על הכללים הקשוחים עושה אי-צדק עם הבונה. לעיתים רבות ישנם תנאי שטח וגורמים אחרים (כגון צורתם ואו השפעתם של המבנים בסביבה) שבעקבותם לא ניתן לבנות מבנה ראוי, בהתאם לכללים של תכנית בניין עיר.
כמו כן הקלות ניתן כשיש רצון להטיב עם יזמים ועל מנת לאפשר הקלטות עבור מבנים קיימים, שכבר נבנו שלא על פי החוקים והכללים. במקום להרוס את המבנים – הועדה המקומית לתכנון ובנייה רשאית לאשר הקלות, בכך שמרכזת בידיה כוח כה רב.
ההקלה נותנת לבעל הנכס זכויות בנייה נוחות וגמישות יותר, לכן הרבה פעמים היא תהיה כרוכה בתשלום היטל השבחה.
הקצאות ואיזון
השבחה
התחדשות עירונית
יוזמה שמטרתה שדרוג אזורים קיימים בתוך הישוב, הן מבחינת המרכיבים הציבוריים והן מבחינת רכושם הפרטי של בעלי הנכסים, בדרך כלל תוך תוספת זכויות בניה באזורים מבונים. ההתחדשות תורמת להגדלת ה"מלאי" הבנוי, לכניסת שימושי קרקע חדשים, לחיזוק מבנים והתאמתם לסטנדרטים עדכניים, לכניסתן של אוכלוסיות חדשות לשכונה, לניצול יעיל יותר של תשתיות ומוסדות ציבור מתרוקנים ולשמירה על שטחים פתוחים. החלטת הממשלה דר/131 מגדירה התחדשות עירונית "כל תכנית המוסיפה יחידות דיור במרקם הקיים, ובכלל זה תכניות פינוי בינוי, עיבוי, מילוי בנייה במגרשים פנויים, תמ"א 38 וכדומה.
התנגדויות
(דיון בהתנגדויות)
שלב בהליך הסטטוטורי, המיועד לשמיעת הציבור הרואה עצמו נפגע מהחלטה תכנונית. החוק מאפשר לפרט הרואה עצמו נפגע להשמיע את עמדתו לפני מוסד התכנון, התנגדות יכולה להיות לתכנית, או לחריגה מתכנית בשלב ההיתר בהקלה או בשימוש חורג. התכנית, ההקלה או השימוש החורג מפורסמים לציבור לתקופה שנקבעה בחוק ובתקנות, ולאחד מכן יוזמנו המתנגדים להציג את עמדתם בפני חברי הוועדה. בעקבות שמיעת ההתנגדויות תחליט הוועדה אם לאשר את התכנית, ההקלה או השימוש החורג, לדחותה או לבצע בה שינויים הנובעים מקבלות ההתנגדויות או חלק מהן. בבקשה להיתר התואמת תכנית, רק בעל זכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות לבקשה, ובשאלות תכנוניות בלבד.
ועדה מחוזית לתכנון ובניה
הגורם האחראי על תחום התכנון במחוז. הוועדה המחוזית יוזמת תכניות מתאר מחוזיות, מאשרת תכניות מתאר כוללניות ותכניות מקומיות ומפורטות כאשר הן בסמכותה, מתווה את מדיניות התכנון במחוז ומעירה על תכניות ונושאים הנידונים במועצה הארצית. הוועדה המחוזית גם מפקחת על עבודת הוועדות המקומיות בתחום המחוז. בראש הוועדה המחוזית עומד יו"ר הוועדה. הדרג המקצועי המקביל לוועדה המחוזית הוא לשכת התכנון המחוזית ובראשה עומד מתכנן המחוז.
ועדה מקומית לתכנון ובניה
מוסד תכנון האחראי על תחום התכנון והבניה במרחב התכנון המקומי. לוועדה המקומית סמכויות שונות בתחומי התכנון והבנייה. מרבית הנושאים נידונים בוועדת המשנה שלה וברשות הרישוי. הוועדה המקומית במליאתה תדון בנושאים תכנוניים משמעותיים מאד, או בנושא שחבר ועדת המשנה או נציג בעל דיעה מייעצת דרשו להעלות במליאה. ניתן להבחין בין ועדות מקומיות על פי מרחב התכנון המקומי: ועדה ברשות אחת לפי סעיף 18 או ועדה מקומית מרחבית (שבתחומה מספר רשויות מקומיות) לפי סעיף 19. ניתן להבחין בין ועדות גם על פי היקף הסמכויות שניתן להן, בהתאם לרמת המקצועיות ולהסמכה שקיבלו: ועדה מקומית עצמאית, ועדה מקומית עצמאית מיוחדת וועדה מקומית עצמאית עם תכנית מתאר כוללנית. כל הוועדות המקומיות מוסמכות לאשר תכניות הכוללות את הנושאים המפורטים בסעיף 62א(א) לחוק. לוועדות עצמאיות סמכויות נוספות, בהתאם לרמת ההסמכה שלהן.
ועדה מקומית עצמאית
ועדה מקומית ששר האוצר מצא כי היא מתפקדת ביעילות ובמקצועיות בכל התחומים ולפיכך ניתן להסמיך אותה כוועדה עצמאית. ועדה מקומית עצמאית מקבלת סמכויות תכנון נרחבות, המאפשרות לה לאשר תכניות מפורטות העוסקות במגוון רחב יותר של נושאים בהשוואה לועדה מקומית שאינה עצמאית: כל הנושאים שבסמכות ועדה מקומית בהתאם לסעיף 62א(א) לחוק, וכן כל הנושאים המפורטים בסעיף 62א(א1).
ועדה מקומית עצמאית מיוחדת
ועדה מקומית עצמאית עם תכנית מתאר כוללנית
ועדת התכנון העליונה
מוסד התכנון העליון בשטחי יהודה ושומרון, מקבילה למועצה הארצית לתכנון ולבניה.
זיקת הנאה
זכות קניינית עצמאית הניתנת לאדם או לישות, להשתמש מקרקעין שהם בבעלות אדם אחר. הזכות טבועה במקרקעין ולא באדם ספציפי (למשל זכות מעבר), היא חייבת ברישום בטאבו. מקרקעין בהם יש זיקת הנאה קרויים מקרקעין כפויים. במילים אחרות, בעסקה של זיקת הנאה בעל המקרקעין הכפופים מתיר לאחר לעשות שימוש מסוים במקרקעין שבבעלותו.
ההנאה יכולה להתבטא בזכות אקטיבית – שימוש במקרקעין הכפופים המחייב את בעליהם לבצע פעולה מסוימת באותו מקרקעין.
כמו כן היא יכולה להתבטא בצורה פסיבית – הימנעות מביצוע פעולה מסוימת במקרקעין כפופים, או מניעת הזכות מבעלי המקרקעין הכפופים לביצוע פעולה מסוימת באותם המקרקעין.
זיקת ההנאה יכולה להיווצר בעקבות הסכם הצדדים, והיא נוצרת בדרך כלל בשל הנסיבות, אופי הנכס והשימוש בו – לכן לרוב אין צורך בהסכם כתוב. היא יכולה להיות גם בתשלום ובכפוף לתקופה מסוימת.
קיימת גם זיקת הנאה "מכורח הנסיבות" – הנוצרת מכך שהסיטואציה היא כזו שמכריחה את בעל זיקת ההנאה להשתמש במקרקעין הכפופים לצורך מעבר.
זיקת הנאה מכוח שנים
העיקרון העומד מאחורי סוג זה של זיקת הנאה הוא כזה:
במקרה שבו אדם השתמש במשך 30 שנים לפחות במקרקעין של אדם אחר בדרך כזו או אחרת, והשימוש הנ"ל אינו היה על פי הסכם והתרחש ללא התנגדות מצד בעל המקרקעין, עצם שימוש שכזה עשוי להקים זיקת הנאה מכוח שנים לטובת המשתמש או המקרקעין.
זכויות בניה
היקף שטחי הבנייה עפ"י מגרש מסוים, מיקום הבניין במגרש והמרחק שלו מבניינים אחרים, ומהכביש כפי שנקבע בתב"ע. מושג זה לא הוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיות, אך הוא הוזכר בסעיף 71ב (א) לחוק המקרקעין. הוא צמח מהמציאות וגם הופסק בעקבותיה.
מדובר בזכות הקיימת לבעלי המקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה מהרשויות המקומיות. זכויות אלו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיוון שהקרקע עליה ניצב בית משותף שייכת במשותף לדיירים, זכויות הבנייה אף הן שייכות להם באופן משותף.
הוועדות המקומיות מנהלות את זכויות הבנייה ואת הרישום בהתאם לתכניות הבנייה הקיימות ולתב"ע החלות על הקרקע ומחולקת לתיקי בניין לפי גוש וחלקה. כל רשות מקומית מנהלת את הגישה לרישומים באופן שונה ולפעמים יש צורך בקביעת תור מראש.
על פי השופט מ' שמגר, בעלים במשותף של זכויות בניה יכול לוותר עליהן ולהעביר אותן לאחר. הביטוי "אחוזי בנייה" מתכוון לגודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה), ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה, כאמור בחוק התכנון והבניה, תשכ"ה 1965.
זכויות הבניה הן למעשה הגבלה היורדת על החלקה וקובעת את מידת הבניה אשר ניתן בכלל לבצע בחלקה, ואחוזי הבנייה הן הפן התכנוני של הזכות הקניינית.
חברה כלכלית
חדר טכני
חדר מדרגות מוגן
חוות דעת (חוו"ד) מהנדס
בכל תכנית שבסמכות ועדה מקומית תוגש לחברי הוועדה חוות דעת בכתב של מהנדס הוועדה, הכוללת התייחסות לכל היבטי התכנית. חוות הדעת כוללת תיאור של המוצע בתכנית, עמדת המהנדס והמלצתו האם להפקיד את התכנית, לאשר אותה או לדחותה (ס' 61א(ג)(4)) חוות דעת של מהנדס הוועדה נדרשת על פי החוק גם בהחלטות אחרות של הוועדה, כגון בקשות מסוימות להקלה ולשימוש חורג.
חומר לא דליק
חוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965
חוק מכר דירות
חוק מכר דירות כולל מספר תקנות להגנה על רוכשי הנכס. בין היתר החוק מחייב כי לחוזה המכירה של הדירה יהיה מצורף מפרט, כמו כן הוא גם קובע את משך האחריות של הקבלן על ליקויי בניה מסוגים שונים וכן אחריות הקבלן לגבי בניין משותף.
בנוסף, החוק קובע מספר תקופות של אחריות:
"תקופת בדק" – בין שנה לשבע שנים מזמן המכירה, בהתאם לליקוי שנמצא: משך אחריות הקבלן לגבי ליקויים שונים מפורט בחוק. למשל האחריות על קילוף חיפויים פנימיים נמשכת שלוש שנים, והאחריות על סדקים בקירות ובקירות הוא חמש שנים.
"תקופת האחריות" – ישנם רכיבים רכיבים שהאחריות עליהם היא בין שבע לעשר שנים.
מצדו של רוכש הנכס, לפי החוק עליו לדווח מיידית על הימצאותן של אי-התאמות או ליקויים למיניהם בתוך שנה מזמן קבלת הנכס – בזמן "שנת הבדק". למרות זאת, החוק גם קובע כי אם מדובר בליקוי שלא ניתן היה לגלות ב"בדיקה סבירה" בזמן קבלת הנכס, אז ניתן להודיע על ליקויים גם בשלב מאוחר יותר. כלומר, לשנת הבדק אין תוקף של ממש.
כמו כן, מומלץ תמיד לבצע בדק בית על ידי מהנדס בניין מומחה, מוקדם כל האפשר. לאחר מכן יש להעביר את דו"ח המהנדס לקבלן לשם קבלת פיצוי, או ביצוע תיקונים. אין לדחות את בדק הבית שכן זה יכול להביא לנזק מצטבר. כמו כן בשלב מאוחר יהיה קשה יותר לתבוע מהקבלן את הנזיקין, ותמיד יש סיכוי שיפשוט רגל עד אז.
חחזית מסחרית
חיזוק מבנים
חישוב בטחים
שיטה אחידה להגדרת היקפי הבניה, שמטרתה לבדוק האם היקפי הבניה המוצעים על ידי מגיש הבקשה להיתר תואמים את זכויות הבניה שנקבעו בתכנית החלה על השטח ומהו שטח הבניה הכולל, שיהווה בסיס לחישוב גובה אגרת הבניה. הוראות מפורטות בדבר חישוב השטחים מפורטות בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992.
חישובים סטטיים
חכירה
חכירה לדורות
חלקה
יחידת קרקע המסומנת בטאבו שהיא חלק מגוש רשום.
הקרקעות בישראל מחולקות לפי חלוקה ראשית של גושים וחלוקה משנית של חלקות, וזאת בהתאם לשיטת טורנס (Torrens) שהיתה בשימוש באימפריה הבריטית החל מהמאה ה-19, ויובאה ארצה על ידי המנדט הבריטי.
כלל הקרקעות בכל יישובי ישראל מחולקות לגושים, כאשר בכל גוש יש מספר נכסים. כל גוש כזה מחולק לחלקות ולתת-חלקות (במקרה של בית משותף). החלקה רשומה על שם בעלי הבניין, והתת חלקה (במידה והיא קיימת) נותנת מידע על דירה מסוימת.
לעתים בנוסף לבעלות על החלקה ישנם זכויות כמו חכירה, משכנתא וכו'. לעתים הבעלים הם פרטיים ולעתים זו המדינה. למעשה, מעל 90% מהקרקעות במדינה הן בבעלות מדינת ישראל.
איתור חלקה ספציפית
הדרך הפשוטה ביותר לבצע איתור של גוש וחלקה, הוא פשוט לקבל מהבעלים של הבניין את המספרים – לכל בעלים של נכס מקרקעין חייב להיות רישום שכזה, בהנחה שהוא רשם את הנכס שלו בתוך נסח טאבו.
כמו כן, נכון להיום באתר של משרד הבינוי והשיכון ניתן לבצע חיפוש נוח ביותר לאיתור מהסוג הזה, כך ניתן במהרה לקבל תשובה לשאלה – האם יש רישום לגוש ולחלקה בנסח הטאבו?
חניה
חניון
חצר אנגלית
חצר חיצונית
חצר הגובלת בצד אחד או יותר עם דרך או שטח פתוח אחר.
טבלאות איזון
טבלה 5
טבלת הקצאה
טופס 4
טופס 4 (בשמו המלא טופס אישור אכלוס), מהווה את השלבים האחרונים לקראת "מסירת מפתחות" (אכלוס) נכס חדש לדיירים שעתידים להתגורר בו, או להשכיר אותו. הטופס משמש כהצהרה של הרשות המקומית כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי ושהנכס הינו בטוח וראוי למגורים. כמו כן זוהי הצהרה כי ניתן לחברו לתשתיות המים החשמל והטלפון השונות.
בעל ההיתר מגיש בקשה לטופס זה לעירייה, בליווי תצהירים שלפיהם בין היתר, מוכח כי ישנה התאמה בין הבנייה בשטח להיתר הבנייה שניתן. כמו כן יש להוכיח כי לא התקיימו או נוצרו ליקויים המהווים סכנה למשתמשים בנכס או לשוהים בסביבתו. בנוסף יש להראות כי תשתיות המבנה מותקנות כהלכה, שקיים איטום למרחבים המוגנים ועוד.
כמו כן יש צורך באישור של רשות הכבאות לגבי בטיחות האש במבנה. רשות הכבאות בודקת את המבנה ואת מערכות גילוי וכיבוי האש המותקנות בו.
למרות כל זה, לאחר קבלת טופס 4 ומסירת המפתחות לדיירים החדשים, החוק אינו אוכף תחזוקה של המערכות האלו במבני המגורים. כך נוצר בעצם מצב אבסורדי לחלוטין שבו בבנייני מגורים רבים יש מערכות כבויות או תקולות.
מומלץ להתכונן לטופס זה מראש (כבר מתחילת הבנייה) שכן מדובר בתהליך בירוקרטי ארוך ומסורבל, לכן לא כדאי להשאיר את העיסוק בו לדקה ה-90 שכן הדבר יכול לעכב את מסירת המפתחות לדיירים.
יוממות
יועץ משפטי (יועמ"ש)
לכל מוסד תכנון יש יועץ משפטי, שתפקידו לפרש את הוראות החוק או הוראות של תכנית כאשר הן לא ברורות, ולסייע לוועדה לקיים תהליכי עבודה ולקבל החלטות בהתאם לדרישות החוק.
בוועדה מקומית, היועץ המשפטי גם עורך הסדרי ניגוד עניינים לחברי הוועדה, מגיש חוות דעת (יחד עם המהנדס) בנוגע לסמכות הוועדה לדון בתכנית מסוימת, ובנוגע לתכניות העוסקות בקרקע שבעליה פרטיים.
היועץ המשפטי של ועדה מקומית ברשות אחת, יהיה היועץ המשפטי של הרשות.
ראו גם: חוק הרשויות המקומיות (ייעוץ משפטי), תשל"ו-1975.
יושב ראש (יו"ר) הועדה
מכהן בראש מוסד תכנון.
בוועדה מקומית ברשות אחת – יו"ר הוועדה המקומית הוא ראש מועצת הרשות המקומית, והוא – או אחד מסגניו שמועצת הרשות בחרה לתפקיד זה – יכהן כיו"ר ועדת המשנה.
בוועדה מקומית מרחבית משתנה אופן בחירת היו"ר בהתאם למספר הרשויות בוועדה וגודלן.
יו"ר הוועדה יקבע את סדר היום, את סדרי הדיון, ינהל את הדיון בוועדה ויהיה אחראי לניהולם התקין של ההקלטה והפרוטוקול. במקרה של דעות שקולות בנוגע לעניין בו נדרשת הכרעת הוועדה יהיה ליו"ר הוועדה קול נוסף באותו ענין.
יזם
יחידת דיור (יח"ד)
ייעודי קרקע
הייעוד והשימושים הפוטנציאליים של נכסים שונים נקבעים על ידי התנאיים הפיזיים, מיקומם, וכלל חוקי התכנון והבנייה קובעים את השימושים המותרים לנכס או לאתר הספציפי. כמו כן הם קובעים צרכים מיוחדים כגון סידורי ביוב, צורת חזיתות הבניינים, גינון, חנייה וכו'. כל התנאים האלה כלולים וכתובים בתשריט בתב"ע (תכנית בניין עיר), היזומה ומתוכננת בדרך כלל על ידי רשות ממשלתית מקומית – הרשויות המקומיות וכו'. התב"ע מקבלת אישור בדרג הממשלתי והמחוזי. ייעוד קרקע והפוטנציאל שלה לשמש לייעוד מסוים, הוא זה שמעניק לנכס את ערכו.
לקרקעות ישנם ייעודים שונים ומגוונים, כגון:
מגורים – בתים פרטיים, בנייני מגורים, מגדלי יוקרה, משקי עזר וכו'.
תעסוקה – מסחר, משרדים, תעשיה, אחסנה, מתקנים הנדסיים, מבני נשק, גני אירועים וכו'.
מבנים ומוסדות ציבור – מבני חינוך, תרבות ופנאי, דת, בריאות וכו'.
תיירות – מלונאות, אטרקציות וכו'.
שטחים פתוחים – חקלאות, נחל, תעלה, מאגר מים, חוף רחצה, טיילת וכו'.
תחבורה – מרכז תחבורה, כבישים, שבילים, גשרים, מסילות ברזל, נמלי תעופה וכו'.
יסודות בניה
עמודי בטון הנעוצים בעומק האדמה או משטחי בטון המהווים את הבסיס ההנדסי של הבניין, סוג היסוד מותאם לתנאי הקרקע ונקבע ע"י מהנדסה.
ניתן לחלק את היסודות לחמישה סוגים עיקריים:
יסודות בודדים – בדרך כלל פירמידה קטומה מבטון הנוצקת בתוך בור רדוד. מעל היסודות הבודדים האלו בונים את עמודי המבנה. משמשים לרוב לבניית בתים קטנים ופשוטים, או סככות. נעשה שימוש ביסודות אלו בעיקר באזורים בהם הקרקע נחשבת כקרקע טובה לביסוס – חולית או סלעית רכה ורציפה.
יסודות נמשכים – קורות ארוכות בעלות חתכים טרפזיים, שצדדיהן הרחבים פונים לכיוון הקרקע. נבדל מיסוד בודד בכך שמידת האורך שלו גדולה בהרבה ממידת הרוחב. קורות יסוד אלו יכולים לשאת גם קיר נושא.
יסודות רפסודה – שימוש בשיטת ביסוס זו נפוץ במבנים רבי קומות הנושאים עומסי גרביטציה מסיביים.
יסודות באר
כלונסאות ביסוס – שיטה שמשתמשים בה כאשר מגיעים לקרקע בעייתים (לדוגמא קרקע חרסיתית). מומלץ לבצע את יציקת הכלונס ביום בו מבוצע הקידוח.
את כלונסאות הביסוס ניתן לחלק לכמה סוגים שונים.
כלונסאות קדוחים (DRILLED PILES) – כלונסאות מבטון מזוין יצוקים באתר.
כלונסאות מוחדרים בכוח (DRIVEN PILES) – כלונסאות מבטון טרום, פלדה או עץ. (נדרש בקרקע סלעית קשה).
כלונסאות קטני קוטר (MICRO PILES) – כלונסאות בקוטר מרבי של 60 ס"מ.
כבש
כניסה קובעת לבניין
הכניסה הראשית לבניין או לגזרת הבניין שבה היא נמצאת, אשר פני מפלס רצפתה אינם גבוהים מ-1.20 מטרים מעל פני הקרקע המתוכננים או מפני הרחוב או המדרגה הסמוכים לה, ושהגישה אליה היא באמצעות שביל, מדרכות או גשר כניסה, ישירות ממפלס הרחוב; אם קיימת יותר מכניסה אחת, הכניסה הקובעת היא הכניסה שנקבעה ככזו בהיתר הבנייה.
כרכוב
כתב כמות
מדובר בעצם בטבלה הנכתבת על ידי אדריכל ו/או מהנדס, המציגה את כל החומרים הדרושים לבנייה ואת הכמות הנדרשת מכל חומר וחומר. החומרים המופיעים בטבלה מתייחסים לכל שלבי הבנייה (החל מפיתוח הקרקע לעד לגמר הפרויקט). מפרט זה מציג מידע לגבי שיפוץ או לגבי בנייה חדשה, בכך שבשלב ביצוע כתב הכמויות מחשבים את כלל החומרים הדרושים בהתאם לתכנית האדריכלית המוצגת.
כתב הכמויות כולל בתוכו פירוט אינפורמציה חיונית לגבי השטחים של כל אחד מחללי הבית, בהתייחסות לחללים קונסטרוקטיביים, הנדסיים, חיבורים למערכות שונות וכל מידע נוסף המתאפיין בתכנית המבנה – עד לפרטים הקטנים ביותר!
חשוב לרשום את הדברים בכתב הכמויות באופן המדויק ביותר, שכן רק כך יוכל להתנהל הפרויקט בצורה חלקה ונכונה. יש לציין מידע לגבע מפרטי החשמל והמים, טיפול בפתחים במבנה, קיום של אלמנטים דקורטיביים מיוחדים וסוגי הריצוף והפנלים.
כמו כן כתב הכמויות מפרט גם את הכמות ואת סעיפי העבודה השונים לכל פרויקט ופרויקט – החל מעלויות הפירוק וההרסיה ועד לביצוע מפרטי עיצוב קיימים. על מנת לייצר כתב כמויות ניתן להיעזר במחירון של משרד השיכון והבינוי, בו מפורטות עלויות הבנייה הממוצעות לחומרים, ולעבודה עצמה כמובן.
לוח סילוקין
טבלה מסודרת המציגה את החזרי המשכנתא. ניתן לראות בה את שלבי ההחזר של הלוואה הנפרעת במספר תשלומים. לוח הסילוקין נגזר מהסכם ההלוואה, כך שהסיכון תקופת ההלוואה מוחזרים במלואם הן הקרן (הסכום שניתן) והן הריבית שהצטברו על גבי ההלוואה לאורך כלל התקופה.
מאחר וההלוואה היא תהליך מתמשך, וחישוב הריבית מתבצע באופן תקופתי, ניתן לראות ולהבין כי סכום החוב אינו יורד בצורה מונוטונית, בגלל שבין תשלום לתשלום מצטברת ומתווספת ריבית על החוב.
חישוב הריבית:
חשוב לזכור כי אמנם תשלומי ההלוואה מתבצעים בדרך כלל מדי חודש, הריבית הנקובה בהלוואה היא לרוב ריבית שנתית. היא מחוברת מחדש לפני כל תשלום חודשי, בהתאם לתקופה היחסית מאז התשלום שלפניו.
ישנם 2 סוגים של לוחות סילוקין:
לוח סילוקין שפיצר: בלוח מסוג זה מחשבים סכום החזר קבוע, ומתוך הסכום הקבוע נקבעים אחוזי ההחזר לקרן ולריבית – אלה משתנים בהתאם לתקופת ההלוואה. כלומר תחילה אחוז גדול מכסה את הריבית וככל שעובר הזמן חלק הריבית יורד מושלמים יותר ויותר על הקרן. חשוב לציין כי זהו הלוח שמעניק ללווה את הודאות הגבוהה ביותר, לכן הוא בשימוש הכי נפוץ.
לוח סילוקין קרן שווה
לפי לוח זה, יש לשלם כל חודש תשלום קבוע מהקרן וכך ככל שעובר הזמן תשלום הריבית פוחת. אמנם התשלום בהתחלה יהיה גבוה יותר מבלוח שפיצר, אך יתרת הקרן תפחת במהירות רבה יותר – וכך גם תשלומי הריבית. עם שיטה זו בעצם תשלמו את ההלוואה מהר יותר, שאומר פחות ריבית לבנק.
ליווי פיננסי לעסקאות מקרקעין ובניה
לשכת התכנון המחוזית
לשכת רישום מקרקעין (טאבו)
"טאבו" הינו הכינוי המוכר בציבור ללשכת רישום המקרקעין. רישום בלשכה זו הוא אחד מהצעדים החשובים ביותר לביצוע כאשר רוכשים נכס מקרקעין.
מדובר בבדיקה ראשונית של הנכס מבחינת מצבו המשפטי וב"תעודת הזהות" שלו – מפורט מה השטח הכולל של הנכס, האם הוא רשום על שם המוכר, מה היתר השימוש בו, פירוט על חריגות הבנייה (במידה וקיימות) ועוד.
את נסח הטאבו מוציאים בלשכת רישום המקרקעין, כמו כן ישנו נסח טאבו מקוון שניתן להוציא דרך האינטרנט, הכולל את מספר הגושס החלקה ותת החלקה.
פרטים אלו מסופקים על ידי מוכר הנכס, או באמצעות איתור באתר לשכות הטאבו, או ברשויות המקומיות.
בלשכות רישום המקרקעין השונות (הנמצאות בתל אביב, חיפה, ירושלים, פתח תקווה, נתניה, נצרת, חולון, רחובות ובאר שבע). ישנו תיעוד של כל העסקאות מהפעולות הקשורות למקרקעין בישראל, באמצעות מערכת ממוחשבת.
כשמדובר בדירה חדשה מקבלות, על הקבלן מוטלת חובה של ביצוע הרישום בטאבו, ועליו להשלים את התהליך בתקופת זמן מוגדרת על פי חוק המקרקעין.
הרישום בטאבו הוא היחיד שיוצר את הזכות בנכס – כל עוד העסקה לא נרשמה בפנקס המקרקעין הבעלות לא תעבור לרוכש.
כאמור, ביצוע הוצאת נסח הטאבו הינה תהליך חינמי שניתן לעשות בלשכת השונות או באינטרנט.
מבא"ת / מבנה היסטורי / מבנה לשימור / מגרש / מגרשים גובלים / מדידה / מדרגות לולייניות / מדרגות קשתיות / מדרכה / מהנדס / מהנדס עיר / מובל / מוסד תכנון / מושעא / מזכיר הועדה / מחיצת אש / מטרוקה / מידע נדרש להיתר / מידע תכנוני / מידען / מימוש זכויות במקרקעין / מינהל תכנון / מכולת אשפה / מכולת דחס / מכון בקרה / מכל אשפה / מכל גז / מכלית אשפה / מלווה מקצועי / מנהל עבודה / מנהרת שירות / מנכ"ל מינהל תכנון / מסמכי התכנית / מסעד / מעלון / מעלית / מעלית עם פיקוד יעדים / מעקה / מערכת לאספקת גז (גפ"מ) / מערכת מידע גיאוגרפי (ממ"ג-GIS) / מערכת סולארית / מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים / מפה טופוגרפית / מפת מדידה / מצללה (פרגולה) / מקום חניה תפעולית / מקומות חניה נגישים / מקלט / מרחב מוגן / מרחב תכנון מחוזי / מרחב תכנון מקומי / מרפסת גג / מרקם / מתזים / מתכנן המחוז / מתקן טכני / מתקן תקשורת / מתקני בטיחות אש
מבא"ת
מבנה אחיד לתכניות. נוהל מבא"ת קובע הנחיות מחייבות לעריכת תכנית: איך צריך לערוך את התשריט של כל תכנית, באילו צבעים יש לסמן את יעודי הקרקע השונים, איך לערוך את ההוראות ועוד. המבנה האחיד מאפשר להבין בקלות את תשריט התכנית ולקרוא את ההוראות, כאשר הוראות בנושא מסויים מופיעות תמיד באותו מקום. החל משנת 2012 קובע נוהל מבא"ת שהתכניות חייבות להיות מקוונות.
מבנה היסטורי
בניין או קבוצת בניינים או חלק מהם, לרבות סביבתם הקרובה, בעלי חשיבות היסטורית, לאומית, אדריכלית או ארכאולוגית, ושיש כוונה לפתחם, לשמרם או לשחזרם, לרבות בניין שנקבע לשימור בתכנית או שמיועד לכך בתכנית לשימור כמשמעותה בסעיף 2 לתוספת הרביעית לחוק, וכן אתר בעל ערך לאומי, אתר לאומי, אתר הנצחה וגן לאומי כהגדרתם בחוק גנים לאומיים, שהוכרזו בתכנית ככאלה, או שאושרו בתכנית ככאלה אף אם טרם הוכרזו.
מבנה לשימור
מגרש
מגרשים גובלים
מגרשים בעלי גבול משותף עם המגרש לגביו הוגשה תכנית או בקשה להיתר בניה. כאשר הבקשה להיתר כוללת בניה בגבול המגרש (גדר, קיר משותף וכו'), בעל זכות במגרש גובל רשאי להגיש התנגדות להיתר, משיקולים תכנוניים, גם אם ההיתר תואם לתכנית. בעל זכות במגרש גובל לקו הכחול של תכנית רשאי להגיע תביעת פיצויים בגין פגיעה מהתכנית.
מדידה
"מדידה" או "מדידת מגרש" היא פעולה מקצועית ומדעית המיישמת מגבוון טכניקות לקביעת מיקום דו או תלת מימדי של אובייקטים במרחב ואת המרחקים והזויות בניהם. על פי רוב המדידות מתבצעות על פני הקרקע ותוצאות המדידה משמשות למיפוי המצב הקיים למגוון של צרכים כגון קביעת בעלות על קרקעות, תכנון מבנים ותשתיות, מיסוי, מחקר מדעי ועוד.
המדידה דורשת שימוש בתחומים כגאומטריה, טריגונומטריה, ניתוח רגרסיה, פיזיקה, הנדסה, מטרולוגיה, תכנות והחוק. בימינו עושים המודדים שימוש במגוון ציוד ומקורות מידע כגון תחנה כוללת ידנית או רובוטית, מקלטי GPS תלת ממדיים, מחזיר פינתי ומחזיר ישיר, סורקים תלת ממדיים, מערכת מידע גאוגרפית, ציוד מחשוב ותקשורת.
מקצוע המדידה עתיק מאוד ובמהלך ההיסטוריה התפתחו תורות מדידה, שיטות וטכניקות. למדידה חלק בהתפתחות הסביבה האנושית והמדעים מראשית ההיסטוריה הכתובה.
מדרגות לולייניות
מדרגות קשתיות
מדרכה
מהנדס
אדם העוסק בהנדסה. תפקיד המהנדס הוא ליישם את ההתקדמות המדעית והטכנולוגית שהושגה בתחומים שונים על ידי אנשי מדע ומחקר, לצרכים שונים, כגון מסחר, ביטחון ויישומים רפואיים. המהנדס בדרך כלל מאפיין את הבעיה שלפתרונה הוא נצרך, כולל הצרכים והמגבלות, ועל סמך הידע והניסיון שלו נותן פתרון תכנוני סביר, אך לאו דווקא אופטימלי, לבעיה זו. התואר מהנדס הוא תואר אקדמי.
בשונה מהחוקר המדעי, המהנדס מתבסס לא רק על ידע מתמטי ומדעי, אלא גם על ידע אמפירי בתחומו, על כללי אצבע ועל פרקטיקות מקובלות, כדי למצוא פתרון שיהיה לא רק נכון, אלא גם כלכלי. מלבד נכונות הפתרון לבעיה, המהנדס עשוי להתחשב במאפיינים שונים של הפתרון, כגון עלויות ייצור ואחזקה. כך למשל, אם הכימאי ינסה למצוא נוסחה לחומר שייתן תכונות מסוימות, ויסנתז אותו במיליגרמים במעבדה, מהנדס כימיה עשוי לנסות למצוא דרך לייצר כמות גדולה של אותו החומר בצורה כלכלית במפעל.
מהנדס עיר (מהנדס הועדה המקומית)
מנהל את הדרג המקצועי של הוועדה המקומית. מהנדס הוועדה חבר ברשות הרישוי והוא אחראי על הוצאת היתרי בניה ועל העברת חוות דעתו והמלצותיו לחברי הוועדה בנושאים שעל סדר היום, בין שאר תפקידיו. מהנדס רשוי או אדריכל רשוי, בעל 3-5 שנות ותק רשאי לעמוד בראש יחידת ההנדסה המקומית, או בראש הדרג המקצועי בוועדה המרחבית. בוועדה מקומית הכוללת רשות מקומית אחת, מהנדס הרשות יהיה גם מהנדס הוועדה, ובוועדה מרחבית – מליאת הוועדה תמנה את המהנדס.
מובל
מוסד תכנון
גורם בעל מעמד חוקי, המהווה חלק ממערכת התכנון בישראל ועוסק בקבלת החלטות שונות בנושאי תכנון ובנייה. למוסדות התכנון יש מעמד של מוסד מחוקק, שכן הם מאשרים תכניות המהוות דבר חקיקה, ומי שלא מקיים את קביעות התכניות צפוי לעונשים. מוסדות התכנון מוכרים גם בשם "ועדות". מוסדות התכנון נחלקים לשלושה דרגים: הארצי, המחוזי והמקומי. למעשה כל רשות שיש לה סמכות בעניין תכניות או היתרים, כגון: מועצה ארצית, ועדה מחוזית או מקומית, רשות רישוי מקומית או מחוזית, ועדת ערר ועוד.
מושעא
מושג מחוק הקרקעות העות'מאני של 1858, וכיום משומש במדינת ישראל כתיאור של בעלות משותפת על נכס מקרקעין (על פי חוק המקרקעין פרק ה'). מקור המושג הוא מהמילה הערבית משאע, שפירושה "שותפות". שותפות מהסוג הזה יכולה להיווצר מירושה, כאשר מספר יורשים קיבלו יחד נכס שהיה בבעלות מוריש אחד. כמו כן הסיטואציה יכולה להיווצר בעקבות תכנית איחוד וחלוקה – כאשר יש מספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה. או נגיד כאשר הייתה בעלות קהילתית על הקרקע והנהגת הכפר (המוח'תאר) חילקה אחת לכמה שנים את הקרקעות שבחזקת הכפר בין בני החמורה או הכפר.
השותפות אינה מעידה בהכרח על בעלות. בעל אדמה יכול להחכיר אותה למשפחה מסוימת, שהחליטה לחלק בינה לבין עצמה את השטח לעיבוד משותף במשאע.
עם השנים התפתחו מספר שיטות אחזקה משותפת – ממראה משותף ועד לקרקע מעובדת.
במשאע קלאסי (שניתן לקרוא את תיאוריו בספרות) לכל שותף יש חלק מסוים בקרקע, אך אין לו קרקע מוגדרת כשלו, בגלל שכל כמה שנים (בדרך כלל שנתיים) המעבדים החליפו ביניהם חלקות. אמנם מנקודת מבט מערבית השיטה נדמית כאווילית, אך לפי מחקרים נדמה כי היא תאמה את צורכי הפלאחים.
מזכיר הועדה
מחיצת אש
מטרוקה
מידע נדרש להיתר
מידע תכנוני
מידען
מימוש זכויות במקרקעין
"מימוש זכויות", במקרקעין – אחת מאלה: (1) קבלת היתר לפי חוק זה לבנייה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
מינהל תכנון
מכולת אשפה
מכולת דחס
מכון בקרה
מכל אשפה
מכל גז
מכלית אשפה
מלווה מקצועי
מנהל עבודה
מנהרת שירות
מנכ"ל מינהל תכנון
מסמכי התכנית
תכנית בניין עיר (תב״ע) היא מסמך חוקי אשר נועד להגדיר ולהסדיר את השימוש והייעוד של הקרקע וכולל הגדרות של תכנון פיזי, כלכלי ותרבותי-חברתי. התכנית כוללת מספר של מסמכים בהתאם לסוג וגודל התכנית. היא בנויה ממבנה אחיד הכולל תשריט ותקנון, בנוסף לכך צפויה לכלול את הנספחים הבאים: בינוי, תנועה, ניקוז ואינסטלציה, נספח כלכלי ועו"ד.
מסעד
מעלון
מעלית
מעלית עם פיקוד יעדים
מעקה
מערכת לאספקת גז (גפ"מ)
מערכת מידע גיאוגרפי (ממ"ג-GIS)
מערכת סולארית
מערכת תחבורה ציבורית עתירת נוסעים (מתע"ן)
מפה טופוגרפית
מפת מדידה
מפה שהוכנה על ידי מודד מוסמך, בהתאם לתקנות המדידות (מדידות ומיפוי), תשע"ו-2016. המפה מראה את הקדסטר (הגושים והחלקות) בשטח התכנית, את הטופוגרפיה ואת המבנים הקיימים בשטח התכנית. זוהי מפה בקנה מידה שעורך מודד מוסמך וכוללת את גבולות השטח, קואורדינאטות, סימון של כיוון הצפון וכל העצמים הנמצאים בשטח. המפה יכולה לכלול רישום גבהים (מפה טופוגרפית) או לא לכלול אותם (מפה מצבית).
מצללה (פרגולה)
מקום חניה תפעולית
מקומות חניה נגישים
מקלט
מרחב מוגן
מרחב תכנון מחוזי ("נפה גלילית")
מרחב תכנון מקומי
מרפסת גג
מרקם
מתזים
מתכנן המחוז
מתקן טכני
מתקן תקשורת
מתקני בטיחות אש
ציוד ומתקנים המשמשים לכיבוי דליקות ולמניעתן.
נוהל מבא"ת (מבנה אחיד לתכנית)
ניגוד עניינים
מצב שבו חבר ועדה נמצא בקונפליקט בין תפקידו, בו הוא אמור לייצג את הציבור וטובתו, לבין טובתו האישית-כלכלית, במישרין או בעקיפין.
סעיף 44ג לחוק קובע, כי אדם הנמצא בניגוד עניינים תדיר לא יכהן כחבר ועדה.
סעיף 44ד לחוק קובע, כי כל חבר ועדה מקומית נדרש לערוך הסדר ניגוד עניינים מול יועמ"ש הוועדה בתחילת תקופת מילוי תפקידו.
סעיף 47 לחוק קובע, כי חבר ועדה חייב להודיע ליו"ר הוועדה על חשש לניגוד עניינים, ולהימנע מהשתתפות בישיבות בהן נידונים נושאים שלגביהם יש להם עניין אישי.
נסח טאבו
נספחים (נספחי התכנית)
בכל תכנית ניתן (או נדרש) לצרף נספחים שונים. הנספחים יוגדרו על פי שלוש רמות חשיבות: מחייבים; מנחים; ונלווים. נספחים מחייבים מעמדם זהה לתשריט ולתקנון, ואין לסטות מקביעותיהם. גם מנספחים מנחים אסור לסטות, אבל אם נוצרו נסיבות מיוחדות המחייבות שינוי – מותר לסטות מקביעותיהם באופן מינימלי. לנספחים נלווים אין תוקף מחייב כלשהו, והם בדרך כלל צורפו לתכנית למטרות מידע. דוגמאות לנספחים:
נספח בינוי – מוכיח את היתכנות זכויות הבניה שבתכנית ואת היחס של הבינוי לטופוגרפיה;
נספח פיתוח – מראה את הפיתוח הצפוי של פני הקרקע לצורך יישום הבניה;
נספח תנועה וחנייה – מראה את ההיתכנות התחבורתית של התכנית, כניסות ויציאות ממגרשים, וכן את קיומם של מספיק מקומות חנייה בשטחי המגרשים.
סביבה חופית
תחום של 300 מטר שיימדד מקו החוף של הים התיכון, מקו החוף של ים סוף, או מקו החוף של ים כנרת, לפי העניין, לכיוון היבשה וכן התחום שיימדד מקו החוף של הים התיכון או מקו החוף של ים סוף, לפי העניין, לכיוון הים עד סוף מימי החופין ולעניין ים כנרת – כל תחום ים כנרת, והכל, לרבות, ביבשה – פני הקרקע ותת הקרקע, בים – קרקעית הים ותת הקרקעית, וכן משאבי הטבע והנוף, וערכי הטבע והמורשת, ועתיקות שבהם ומעליהם.
סטייה ניכרת
סטייה ניכרת היא חריגה משמעותית מקביעות שנקבעו בתכנית. החוק והתקנות מפרטים את כל המקרים המהווים סטייה ניכרת, ורק מה שלא כלול באותה רשימה ייחשב כ"סטייה בלתי ניכרת", אשר ניתן לאשר כהקלה. כך, לדוגמה, קובעות התקנות כי סטייה ניכרת היא בנייה מעבר לקו הבניין למעט בניית קיר החורג ב-10 אחוזים מהמרחק שנקבע בתכנית (במקרים מסוימים בלבד). משמעותה של קביעה זו היא כי ניתן לתת הקלה לבניית קיר החורג ב-10% מקו הבניין, אך לא יותר מכך.
גם תכנית רשאית להגדיר איזה שינוי להוראותיה ייחשב סטייה ניכרת. לדוגמה, תכנית יכולה להגדיר כי כל סטייה מהוראותיה לגבי קווי בניין תיחשב סטייה ניכרת, על אף האמור בתקנות.
סטייה קלה
על אף הדרישה שהיתר בנייה יתאים לקביעות התכנית , רשאית הוועדה המקומית להוציא היתר בסטייה קלה מאותן קביעות. לסטיה זו מקביעות התכנית קוראים הקלה. החוק והתקנות מפרטים מה היא "סטייה ניכרת" מהוראות של תכנית, שאותה לא ניתן לאשר בהליך של הקלה, והיא מחייבת הכנת תכנית חדשה.
כוונת הוועדה להוציא היתר בניה הכולל הקלה תפורסם בעיתונים, ע"י מכתבים לשכנים ועל ידי שילוט, ותינתן הזדמנות לציבור להתנגד לכוונה זו. רק לאחר שהציבור נשמע, ורק אם הוחלט שלא לקבל את ההתנגדויות, יינתן ההיתר. ראו הרחבה מסויימת בערך הפקדה שם מתואר הליך דומה החל לגבי אישור תכניות.
סמכויות תכנון
סמכות לעסוק בנושאים תכנוניים במסגרת תכנית. סמכויות הוועדות המקומיות לאשר תכניות מקומיות ומפורטות נקבעות לפי הנושאים הנכללים בתכנית, ובהתאם לרמת ההסמכה של הוועדה, בסעיף 62א לחוק.
עבודות טעונות היתר
עבודות פטורות מהיתר
בניה, הקמה או הצבה של אלמנטים קטנים ופשוטים יחסית מבחינה הנדסית, שניתן לבצע ללא צורך בהיתר בניה. העבודות הפטורות מהיתר מפורטות בתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014.
הפטור מהיתר מותנה בעמידה בתנאים המפורטים בתקנות ובסעיף 145ג לחוק: האלמנטים אינם מהווים סיכון, מטרד או מפגע סביבתי, אינם פוגעים בשלד הבניין וביציבותו, והשפעתם על חזות הבניין והסביבה מעטה. כמו כן, העבודות כפופות לתנאים שנקבעו בתכנית או בהנחיות מרחביות.
דוגמאות לעבודות פטורות מהיתר כוללות: התקנת מזגן בחזית אחורית או צדית, התקנת מחסן ששטחו עד 6 מ"ר ועוד.
עירוב שימושים
עלות בניה
עמידות אש
עץ בוגר
ערבות ביצוע
ערבות בנקאית המסופקת לרוב על ידי הקבלן ליזם, בעת חתימה על חוזה להבטחת ביצוע ההסכם על כל תנאיו. מטרתה להבטיח את סיום הבנייה ואת טיב שירותיו בתהליך הבנייה, ולהגן על זכויותיהם של דיירי הבניין, לרבות בעלי דירות המשתתפים בפרויקטים של תמ"א 38.
בפרויקטים רבים של תמ"א 38 ניתן להבחין כי עו"ד מטעם הדיירים אוכף את הימצאותה של ערבות זו ואף מוסיף את תוכנה כנספח לחוזה היזם.
סכומה בדרך כלל נגזר כאחוז מהיקף הבנייה, ולעיתים אף זהה לגובה עלויות ביצוע הפרויקט. אחוז זה מהווה "כרית ביטחון" עבור שהלמת שירותי הבנייה במועדם הרצוי. כך במידה והקבלן חדל מעבודותיו באתר, מכל סיבה שהיא, תאפשר אותה ערבות הביצוע את המשך העבודה כהסדרה. זאת תוך פיצוי על הזמן/החומרים הכרוכים בהכנסת קבלן אחר.
חשוב לציין כי האינטרס של הדיירים ושל היזם הוא לחתום על הסכם ערבויות ביצוע עם כמה שפחות תנאים הנדרשים לשם הפעלתה.
ערבות חוק מכר
ערבות בנקאית מטעם מבצע פרויקט הנדל"ן, שנעשית כחלק מחוק מכר דירות ומוסכמת בחוזה מכר. היזם מחויב להעביר אותה לרוכש, כתנאי לקבלה של מעל 7% מהתמורה של הדירה.
הערבות משמשת בתור ביטוח לכסף שהרוכשים מעבירים עבור הדירה עד לרגע שהעסקה מתקדמת לשלבייה המרכזיים, כלומר המועד בו נחתם הסכם החכירה או לחלופין המועד בו רושמים את הערת האזהרה.
הערבות "תיכנס לתמונה" כאשר הדירה לא נמסרת אל רוכשי הדירה. היא בעצם משמשת ביטוח במקרה 'בו הפרויקט לא יוצא לפועל – עקב נסיבות כלכליות או אפילו מרמה במקרים קיצוניים.
ערר
על חלק מהחלטות מוסדות תכנון ניתן לערור. ניתן לערור על החלטות הוועדה המקומית העוסקות באישור או דחייה של תכניות, בקשות להקלה או לשימוש חורג, ועל נושאים נוספים המנויים בסעיף 12ב לחוק בפני ועדת הערר המחוזית. על החלטות מסוימות בנושאי השבחה, פיצויים ונושאים נוספים ניתן לערור לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה מכוח סעיף 12ז לחוק.
ניתן גם לערור על החלטות מסויימות של הוועדה המחוזית בפני ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית, מכוח סעיף 6(ג) לחוק.
ועדת הערר תקיים במקרים אלה דיון נוסף בנוגע להחלטת מוסד התכנון, והיא מוסמכת לקבל החלטה שונה, או להורות למוסד התכנון לשוב ולדון בתכנית. רשאים להגיש ערר חברי הוועדה, מי שהגיש תכנית או מי שהתנגד לה והתנגדותו נדחתה, וגורמים נוספים המנויים בחוק.
פטור מהיתר
פינוי בינוי
הליך התחדשות עירונית בו הורסים את הבניינים הקיימים ובנים במקומם בניינים חדשים בהתאם להוראות ותיאום מול הועדה המקומית והמחוזית ע"פ חוק לפינוי בינוי משנת 2006. בהליך זה קודם כל מעבירים את הדיירים מהבניין הקיים ואז הורסים אותו. לאחר מכאן יבנה הבניין החדש. בשונה מהליך בינוי פינוי, בו בונים תחילה לפני ההריסה.
פיצויים
פיצול דירות
פיקוח על הבניה
פיקוח עליון
פיקוח על בניית מבנה או חלקים ממנו, מתחילת ביצוע עבודות הבנייה ועד להשלמתן. הפיקוח יבוצע ע"י כל אחד ממתכנני הבניין. הפיקוח יכלול בקרה להבטחת התאמת ביצוע הבנייה למסמכי ההיתר כולל התאמה לתכניות הקונסטרוקציה ולתכנית סניטרית, הדרכה ומתן הנחיות לאחראים לביקורת ולקבלן הראשי, מעקב אחר בדיקות מעבדה מאושרת הנדרשות ואישור גמר חלקי או מלא של עבודות הבנייה לצורך בקשה לחיבור לתשתיות.
פיר
פיר שחרור עשן
פיתוח
משרד הבינוי והשיכון פועל ליישום החלטת ממשלה 2214 מיום 12.8.2007, ולפיה מקדם פרויקטים לפיתוח קרקע למגורים. מדובר באופן כללי בעבודות עפר למיניהן, ריצוף שבילים ומשטחים, בניית קירות וגדרות, גינון והתקנת מערכת השקיה שמבצעים יזם / קבלן או הרשות.
תהליך הפיתוח מתחלק למספר שלבים, החל מהכנת השטח לבנייה:
העתקת תשתיות – צינורות מים, קווי טלפון, עמודי חשמל, עצים לעקירה וכו'.
סקר ארכאולוגי – סקר ראשוני של השטח
תכנון רשת חשמל – יצירת תיאום מול חברת החשמל
ניקוז – ניקוז מי התהום במקרים בהם יהיה צורך.
שילוט רחובות
לאחר מכן ישנן עבודות הבנייה באתר עצמו:
כבישים – ביצוע מושלם של הכבישים, המדרכות, קירות התמיכה לכביש, מערכות תאורה, הסדרי תנועה וכו'.
מים – קווי המים הפנימיים באתר, התקנת מתקנים הנדסיים וכו'.
שטחים ציבוריים פתוחים: פיתוח כיכרות, גינות ציבוריות, טיילות, כיכרות וכו'.
חשמל – תשלום חלקי לחברת חשמל על ביצוע רשת החשמל.
לבסוף ישנן עבודותו ראש שטח, כלומר מחוץ לאתר:
כבישים – עבודות שאמורות לחבר את האתר לרשות המקומית הקיימת.
מים – תכנית שנקבעת בהתאם לתוכניות אב של מים, עבודות המשרתות מעל אתר אחד.
ביוב – תכנית שנקבעת בהתאם לתוכניות אב של ביוב, עבודות המשרתות מעל אתר אחד.
תיעול – תכנית שנקבעת בסיכום מול הרשות המקומית. במידה ואין סיכום, העבודות יכללו את המשך מערכות התיעול באתר ומחוצה לו.
פנקס רישום מקרקעין
פנקסי רישום המקרקעין הם אוסף התעודות והמסמכים המשמשים כיסוד לרישום, ומתעדים את כל העסקאות והפעולות במקרקעין במדינת ישראל. בפנקסים נרשמות פעולות מכר, חכירות, הערות אזהרה, ירושות, משכנתאות, פעולות תכנון, זיקות הנאה, זכות קדימה, צווים של בתי משפט ורשויות אחרות ועוד. לשכת רישום המקרקעין במשרד המשפטים אחראית לניהול פנקסי המקרקעין, שנגישים כיום גם בצורה ממוחשבת.
פסולת בניין
פקודת קרקעות (רכישה לצרכי ציבורי), 1943
פרוגרמה
הגדרה כמותית של היקף השטחים הנדרשים בתכנית. מקובל להתייחס באופן ספציפי לפרוגרמת השטחים לצרכי ציבור. הפרוגרמה מחשבת את היקף שטחי הציבור הנדרשים בתכנית מסויימת, הן שטחי הייעודים בתשריט והן את היקף השטחים הבנויים, ביחס למספר הדיירים המוצע בתכנית. צרכי הציבור כוללים את השטחים המיועדים לחינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט, שטחים פתוחים, ועוד. הפרוגרמה מחושבת בהתאם להנחיות במדריך להקצאת שטחי ציבור.
פרוטוקול דיון
מסמך המתאר את מהלך הדיון בישיבות מוסד התכנון, ומתפרסם לאחר אישורו בישיבה עוקבת. הפרוטקול כולל את הנושאים שעלו לדיון, המשתתפים, ההחלטות, מהלך הדיון וכן את תמצית עיקרי הדברים שנאמרו בישיבת הוועדה. פרוטוקול הישיבה מתפרסם לאחר אישורו באתר האינטרנט של הוועדה או של מינהל התכנון. כל אדם רשאי לעיין בפרוטוקול, ללא תשלום.
ראו גם: סעיף 48ד לחוק.
פרסום בעיתונים
על פי החוק נדרש לפרסם בעיתונות הודעה על ההחלטות הבאות: הפקדת תכנית / העברה להערות והשגות, אישור תכנית, אישור הנחיות מרחביות, הגשת בקשה להקלה או שימוש חורג. כמו כן מוסד תכנון רשאי לפרסם הודעה על הכנת תכנית (סעיף 77) או מגבלות על הוצאת היתרים (סעיף 78). מטרת הפרסום היא להביא לידיעת הציבור את החלטות מוסדות התכנון, וכן על מנת שמי שרואה את עצמו נפגע יוכל להתנגד או לערור על ההחלטה, בהתאם להוראות החוק.
פרצלציה
ראו איחוד וחלוקה.
צו בתים משותפים
צו המורה על רישום בתים משותפים בפנקס הבתים הרשומים. רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים מאפשר בעצם זיהוי ייחודי של כל אחת מהדירות ובכך גם שיוך השטחים המשותפים לכל בעל דירה. רישום זה מקדם את ודאות העניין ומקל על ביצוע עסקאות מכר/השכרה של הדירות שהן חלק מהבית המשותף בעתיד. לעתים ישנן טעויות ברישום הבית שיש לתקן ולפעמים צריך אף לבטל רישום קודם ולעדכן את כל הבית מחדש. כמו כן יש לעדכן את הרישום לאחר ביצוע שינויים ותוספות בנייה למיניהן.
בית משותף נרשם כאחד בפנקס הבתים המשותפים אך ורק במקרים בהם יש לפחות 2 דירות בבניין. כאשר רושמים את אותו הבית כבית משותף, המשמעות היא ביצוע חלוקת השטח הכולל של הבית לתתי חלקות (פרצלציה), כך שכל דירה בנכס המשותף תהיה ניתנת לזיהוי באופן נפרד. כל תת חלקה מקבלת מספר זיהוי משלה.
הרישום מתנהל מול לשכת המפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (בטאבו). המפקח בוחן את הבקשה, ובמידה שמלוא הדרישות מתקיימות, הוא חותם על צו רישום הבית כבית משותף.
שלבי הרישום הם:
הגשת טופס בקשה הכולל את כל הפרטים על הנכס ובעלי הדירות
נסח טאבו עדכני ומאומת מלשכת רישום המקרקעין
תשריט שנערך על ידי אדריכל ומהנדס
הסכמה לשמש נציגות זמנית (ועד בית)
תקנון מוסכם או הודעה על אימוץ התקנון המצוי
אישור תשלום אגרה
צו רישום מוכן לחתימת המפקח על רישום המקרקעין
בקשה לייחוד הדירות המפרטת את חלוקת השטחים בין בעלי הדירות.
צינור אוורור
צינור אשפה יבש
צמודי קרקע
מונח מטרייה מקצועי המתייחס לכל הנכסים הצמודים לקרקע פרטיים ובבתים משותפים: קוטג'ים , דירות גן ובתים פרטיים. מדובר בעצם בבניני מגורים בני 2-3 קומות בלבד, שבה לכל יח"ד פיסת קרקע המיועדת לגינה. ידועה גם בשם המקצועי "בנייה פרטית" וזאת מכיוון שרוב העבודות מיושמות לצרכי הקמתם של בתים פרטיים צמודי קרקע בבעלות פרטית.
בנייה צמודת קרקע היא למעשה הגדרה כללית להליכי התכנון, הפיתוח והבנייה הנדרשים לצרכי הקמתם של מבני מגורים חד ואו דו קומתיים על גבי שטח הנמצא בבעלותו המלאה של האדם המעוניין בדבר.
בית צמוד קרקע נחשב כחלום עבור מרבית האנשים המודרניים, זאת למרות שיש התפתחות עירונית שמביאה עמה צפיפות אוכלוסין בערים הגדולות וביקוש גבוה לנדל""ן מגורים בבניינים רבי קומות. בית צמוד קרקע עדיין נחשב למרות הכל לאלטרנטיבה המועדפת לגידול משפחה עם ילדים.
צפיפות
צפיפות מבטאת את העומס שיוצרים אנשים על יחידת שטח. בישראל נהוג לבטא את צפיפות המגורים באמצעות מספר יחידות דיור ליחידות שטח.
צפיפות "נטו" היא היחס בין מספר יחידות הדיור באזור שלגביו מחשבים את הצפיפות, לבין הגודל המצטבר של כל המגרשים המיועדים למגורים באותו אזור.
צפיפות "ברוטו" מחושבת באמצעות היחס בין מספר יחידות הדיור לבין השטח כולו.
צרכי ציבור
כל אחד מאלה: דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, מתקני ביוב, מזבלות, מתקנים להספקת מים וכל מטרה ציבורית אחרת שאישר שר הפנים לעניין סעיף זה.
קבלן ראשי / קדסטר / קו בניין / קו כחול / קו מגרש / קו רחוב / קווי בניין / קוורום / קומבינציה – עסקת אחוזים / קומה / קומת עמודים מפולשת / קיר אש / קיר חיצוני / קיר כפול דופן / קיר מסך / קיר נושא / קנסות / קרקע מחלחלת / קרקע מרובת בעלים
קבלן ראשי
קדסטר
קו בניין
קו כחול
קו מגרש
גבול מגרש הוא קו גבול בין שטח קרקע אחד למשנהו – קו המפריד בין מגרש למגרש, שאותו יש לסמן לפני התחלת הבנייה באמצעות מודד מוסמך.
מגרש הוא יחידת בעלות מוצעת בתכנית, לאחר אישור התכנית המגרש יתפקד כיחידת בעלות כמעט לכל דבר ועניין, וכאשר יכינו תכנית לצרכי רישום (תצ"ר) הוא ירשם כחלקה.
ניתן לסמן ולקבוע את גבולות המגרשים והחלקות בדרכים הבאות:
מדידה גרפית: סימון גבולות הגושים והחלקות על מפת מדידה בהסתמך על מפת גוש שהוכנה ע"י המרכז למיפוי ישראל.
מדידה אנליטית: סימון גבולותיהם של חלקות על מפת מדידה בהסתמך על זיהוי מדויק של כל אחת מהפינות (נקודות התפנית) של הגבול, כפי שתועדו בפנקס המודדים השמור במרכז למיפוי ישראל. רמת הדיוק האנליטית תידרש לעת הכנת תשריטים לצרכי רישום (תצ"ר).
ניתן לבדוק ולראות גבולות מגרש בהסתמך על הנתונים שתקבל ברשות מקרקעי ישראל. בכל מצב המודד מסתמך על נ.צ קיימים במפות המדידה של ישראל.
קו רחוב
קווי בניין
המרחק מגבולות המגרש שרק מעבר לו מותר לבנות. בדרכים, קויי הבניין מסומנים ברוזטה, והם מבטאים את המרחק מגבול הדרך (או מהציר שלה בדרכים לפי תכנית מתאר ארצית), שרק מעבר לו מותר לבנות. מטרת סימון קווי הבניין בתשריט, בנספח או בהוראות, היא למנוע בניית בנינים קרוב מדי לדרכים (קו בניין קדמי), לבתים משני צדי המגרש (קו בניין צידי) או מאחוריו (קו בניין אחורי). השטח שבין קווי הבניין לבין גבול המגרש, האסור בבניה, נקרא "מרווח". תקנות התכנון והבניה מתירות בניית רכיבים אדריכליים מסוימים במרווחים. בניה אחרת מעבר לקו בנין מחייבת הקלה.
קוורום
קומבינציה (עסקת אחוזים)
עסקת קומבינציה / עסקת אחוזים היא עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר בעל זכויות במקרקעין רק חלק מזכויות לקבלן תמורת חלק בנכס שייבנה על חלקו במגרש – בדרך כלל מדובר בדירות או יחידות אחרות (משרדים, חנויות וכו').
עסקה זו נוצרה משיקולי חיסכון במס, והן נפוצות מאוד בישראל בעקבות היתרונות הכלכליים הטמונים בהם לכלל הצדדים המעורבים. עבור בעל המגרש זה חוסך את הצורך לשאת בהוצאות הבנייה, והוא עדיין יקבל מספר רב יחסית של יחידות בנויות. מדובר גם במספר גדול יותר של יחידות בנויות מאשר זה שהיה מקבל אם היה מוכר זכויותיו בקרקע ומשתמש בתמורה לרכישת יחידות. כיוון שנמכר רק חלק מהמגרש על ידי הבעלים ולא המגרש כולו, גם לא יחויב בתשלום מס שבח על מכירת כל המגרש, וכמו כן לא יחויב אפילו במס רכישה בעת קבלת הדירות, בגלל שמדובר בשירותי בנייה שקיבל על חלקו בקרקע.
הקבלן מרוויח בכך שאינו נדרש לשלם על רכישת חלקו במגרש במזומן, ובכך חוסך בהוצאות מימון משמעותיות ביותר. כמו כן גם הקבלן אינו מחויב בתשלום מס רכישה על כל המגרש – אלא רק על החלק שהועבר לידיו.
למרות כל היתרונות שציינו, ישנו גם סיכון בעסקה מסוג זה שכן עסקת קומבינציה הופכת למעשה את היזם והקבלן לשותפים בקרקע ובפרויקט. השותפות עצמה מהווה גורם סיכון שכן יכולות לצוץ
מחלוקות בין הצדדים לגבי חלק מסוים בשותפות. מחלוקות מסוג זה עלולות להוביל לעצירת הפרויקט ולעתים אף להליכים משפטיים.
קומה
קומת עמודים מפולשת
קיר אש
קיר חיצוני
קיר כפול דופן
קיר מסך
קיר נושא
קנסות
בית המשפט יכול להטיל קנס על מי שהורשע בעבירה לפי חוק התכנון והבניה, עד לשיעור הקבוע בעבירה. הקנס יכול להיות בנוסף על מאסר או במקומו. בית המשפט יכול גם להטיל קנס נוסף על עבירה מתמשכת, עד הפסקת ביצועה, בהתאם להגדרת העבירה, וקנסות נוספים בהתאם לסעיף 245 לחוק. הקנסות ישולמו לוועדה המקומית או המרחבית, אם היא זו שהגישה את כתב האישום, ולאוצר המדינה, אם כתב האישום הוגש מטעם המדינה.
קרקע מחלחלת
קרקע מרובת בעלים
ראו מושע.
רווח יזמי
רווח קבלני
רוזטה
רח"ק (רצפע חלקי קרקע)
רישוי
הליך שבו בעל זכויות במקרקעין המבקש לבצע עבודות הטעונות היתר פונה למוסדות התכנון בכדי להוציא היתרי בניה. החוק ותקנות התכנון והבניה (רישוי בניה), תשע"ו-2016, מסדירים את הליך הרישוי על כל מרכיביו. משנת 2016 ואילך הליך הרישוי מתבצע באופן מקוון, באמצעות מערכת "רישוי זמין".
ראה גם רישוי מלא, רישוי בדרך מקוצרת.
רישוי בדרך מקוצרת
הליך אישור מקוצר המיועד לבניה, הקמה או הצבה של אלמנטים קטנים, שאינם עשויים ליצור סיכון או הפרעה של ממש ושהשפעתם המרחבית על הסביבה או על חזות הבנין אינה מהותית. מטרת ההליך היא לקצר את זמן ההמתנה להיתר עבור עבודות קטנות ופשוטות יחסית, שאינן טעונות בדיקה מעמיקה מצד הצוות המקצועי בוועדה המקומית.
תקנות התכנון והבניה (הליך רישוי בדרך מקוצרת), תשע"ז-2017. קובעות את רשימת העבודות שניתן לאשר בהליך זה, וכן הוראות שונות בדבר ההליך.
רישוי זמין
רישוי מלא
רישוי מקרקעין
רישום והסדר הזכויות הקנייניות במקרקעין נעשה במשרד המשפטים, באחריות הרשות לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), באחד משלושה פנקסי רישום המוגדרים בחוק: פנקס שטרות, פנקס זכויות ופנקס בתים משותפים. רוב הקרקעות בישראל עברו מדידה, מיפוי והסדר פומבי של הזכויות, ועבורם לשכות המקרקעין מנהלות פנקסי זכויות הקובעים את הבעלות בכל חלקה. עבור קרקעות שטרם עברו הסדר, הלשכות מנהלות פנקסי שטרות בהם נרשמות עסקאות במקרקעין.
רכוש משותף
אזורים בנכס משותף שמשמים את כל בעלי הבתים או הדיירים. רכוש משותף בבית משותף כולל בעצם את כל חלקי הבניין המיועדים לשמש את כלל בעלי הדירות או את רובם, מלבד החלקים הרשומים כדירות. אם נרצה לפרט אז מדובר בקרקע, בגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, המעליות, המקלטים ומתקני ההסקה או המים. הדבר מוגדר בחוק המקרקעין בסעיף 52 לחוק.
לכל דירה בבית המשותף צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף של אותו הבניין. זאת אומרת שלכל אחד מבעלי הדירות בבניין יש חלק ברכוש המשותף, אך לאף אחד מבעלי הדירות אין שטח ספציפי ששייך רק לו. החלק של כל דייר ברכוש המשותף נקבע בהתאם לשטח דירתו של הדייר ביחס לשטח כל שאר הדירות בבניין המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון המוסכם של הבית המשותף. כאשר מחשבים את שטח הדירה לא לוקחים בחשבון מרפסות וקירות חיצוניים, אלא אם קובעים אחרת בתקנון.
לעיתים מעוניינים בעלי דירות להצמיד חלק כלשהו מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת. לדוגמא חלק מהגינה, חניה וכדומה. עניין שכזה דורש את הסכמתם של כל בעלי הדירות.
רשות הרישוי
מוסד התכנון המוסמך לדון בבקשות להיתרי בניה התואמים לתכניות החלות על הקרקע. ברשות הרישוי שני נושאי תפקידים בלבד – מהנדס הוועדה המקומית; ויושב הראש של אותה ועדה, או יושב הראש של ועדת המשנה (ברשות רישוי מחוזית יהיו חברים יו"ר הוועדה ומתכנן המחוז). במסגרת הדיון בבקשה להיתר, רשות הרישוי מכריעה בהתנגדויות שהוגשו על-ידי בעלי זכויות השותפים בנכס. רשות הרישוי רשאית גם לקבוע הנחיות מרחביות פרטניות, לתת אישורי תחילת עבודות ותעודת גמר.
רשימת אתרים לשימור
רשימה של אתרים בתחום רשות מקומית הראויים לשימור לדעת הוועדה לשימור אתרים. ברשימת האתרים מפורטים הטעמים לכך שהאתר ראוי לשימור, באיזו מידה ניתן לפתח את האתר, פרטי הבעלים של האתר ובעלי זכויות אחרים בו, ופרטים אחרים ככל שתמצא הוועדה לשימור אתרים לנכון. הרשימה משמשת את הוועדה לשימור אתרים ואת מוסדות התכנון.
ש':
אגרונום/ אחוזי בנייה/ איחוד וחלוקה/ ארנונה/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף
אגרונום
שימושים נפוצים:
אגרונום/ אחוזי בנייה/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף
פורטוגליס החברה הגדולה והמובילה בישראל אגרונום הוא איש מיוחד במינו שעושה כל בתחום האזרוח לצאצאי מגורשי מיני דברים נחמדים עם עצים ועם שיחים והרבה מאוד פרחים מיוחדים ספרד ופורטוגל.
האגרונום שומר על החיים שלנו נפלאים ונהדרים וכל אחד יכול להיות אגרונות גם ראש העיר וגם אני ואתה וכולנו בעצם למה לא.
ת':
אגרונום/ אחוזי בנייה/ איחוד וחלוקה/ ארנונה/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף
אגרונום
שימושים נפוצים:
אגרונום/ אחוזי בנייה/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף/ אלף
פורטוגליס החברה הגדולה והמובילה בישראל אגרונום הוא איש מיוחד במינו שעושה כל בתחום האזרוח לצאצאי מגורשי מיני דברים נחמדים עם עצים ועם שיחים והרבה מאוד פרחים מיוחדים ספרד ופורטוגל.
האגרונום שומר על החיים שלנו נפלאים ונהדרים וכל אחד יכול להיות אגרונות גם ראש העיר וגם אני ואתה וכולנו בעצם למה לא.
[email protected]
רוצה רק להגיד שלום?
אנחנו נשמח לדבר איתך.
[email protected]
יש לך רעיון לפרויקט מעניין? צריך יעוץ בנושא מסוים?
אנחנו נשמח לדבר איתך.
planing@s-molcho.com
אנחנו אוהבים לדבר על אדריכלות.
אנחנו נשמח לדבר איתך.