1. מה נדרש על מנת לקדם פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלנו?
בשלב הראשון נדרשת הסכמה עקרונית של מעל ל-80% מבעלי יחידות הדיור בבניין ובחירת נציגות דיירים לטובת התנעה של הליך תכנוני ראשוני, שבמסגרתו יבוצעו כל הבדיקות הרלוונטיות מול אגף ההנדסה בעיר וייתר הגורמים הרלוונטיים במטרה לקבוע את היתכנות הפרויקט. כמו כן, בעלי הדירות יבחרו נציגות דיירים שתהווה חוליית קשר בינם לבין ייתר הגורמים המעורים בפרויקט.
2. האם בפרויקט התחדשות עירונית ישנן עלויות אשר חלות על הדיירים?
כל עלויות הפרויקט, לרבות הליכי התכנון, הביצוע, המיסים השונים והיועצים השונים של הפרויקט ישולמו ע"י היזם.
הדיירים לא יישאו בכל תשלום שהוא בקשר לפרויקט (כולל עלות עו"ד הדיירים ומפקח הבנייה שיבחרו ע"י הדיירים).
3. התקבל אישור עקרוני לפרויקט מצד אגף ההנדסה של העיר, מה הלאה?
עם קבלת האישור העקרוני לפרויקט Pre-Rouling - נדרש מכלל בעלי הדירות לבחור עורך דין שייצג אותם במשא ומתן העתידי לצורך חתימה על הסכם מלא להתחדשות עירונית ורק לאחר מכן יהיה ניתן יהיה לקדם באופן סטאטוטורי פורמלי את הליכי התכנון של הפרויקט.
4. מהם לוחות הזמנים של פרויקט התחדשות עירונית?
משכו של פרויקט התחדשות עירונית מושפע ממספר מרכיבים כשבראשם אופיו וגודלו של הפרויקט:
פרויקט הריסה ובנייה של מבנה בודד
במקרה זה המורכבות התכנונית ורכיב אי-הוודאות פוחתים באופן משמעותי.
זמן תכנון הפרויקט והוצאת היתר הבנייה אורך בין שנה לשנתיים וזמן הבנייה המשוער הוא כשנתיים.
פרויקט פינוי ובינוי הכלל מספר מבנים
פרויקט מסוג זה הנו מורכב יותר, כולל מספר רב יותר של גורמים ומצריך תכנון מעמיק ונרחב יותר. זמני תכנון הפרויקט תלויים בכלים ובמעמד המשפטי של הועדה המקומית לתכנון ובניה. לרוב, תכנון פרויקט מסוג זה אורך בין שלוש לארבע שנים. תקופת הבניה מוערכת בין שנתיים וחצי לארבע שנים.
5. מה תפקידה של נציגות הדיירים?
מאחר ועורך הדין ונציגי היזם אינם יכולים לתקשר באופן יעיל מול כלל דיירי הבניינים בפרויקט, על כל בניין ישנה החובה לבחור באופן דמוקרטי וחוקי נציגות דיירים אשר נציגות הדיירים מורכבת ממספר בעלי דירות מהבניין וזו תהיה אחראית על הקשר בין הדיירים לבין עורך הדין והיזם.
נציגות הדיירים תגבש שאלות והבהרות מצד בעלי הדירות, תעביר באופן מסודר לעוך הדין ותהיה אחראית על הניהול השוטף של המשא ומתן מול הגורמים השונים תוך שהיא מתנהלת בשקיפות מירבית מול כלל דיירי הבניין.
כל פעילות נציגות הדיירים נעשית באופן התנדבותי ואין בכוחה של הנציגות לקבל החלטות בשם בעלי הדירות כל עוד רובם לא הסכימו לכך.
6. האם בעקבות הפרויקט אני צריך לשלם מס על הדירה החדשה?
ע"פ החוק להתחדשות עירונית לכל דייר מוקנה סל הטבות מס על דירה אחת בפרויקט.
ככל ודייר מחזיק בבעלות של דירה אחת בפרויקט, דירה זו תהיה פטורה באופן מוחלט ממס.
במידה ודייר מסויים מחזיק ביותר מדירה אחת ו/או בעלויות נוספות יועץ הדייר עם עורך הדין ו/או יועץ מס אשר ימליץ לו אילו פעולות עליו לבצע לצורך הפחת המס המירבית אשר מגיעה לו .
מעבר לכך יש לעיין במדריך להטבות כספיות והטבות מס של הרשות להתחדשות עירונית בקישור זה