המגזין

תכנית תמ"א 38 ידעה מאז הווסדה בשנת 2005 עליות ומורדות, ביקורות קשות ולא מעט תיקונים, עדכונים ותוכניות עירוניות פרטניות לפי סעיף 23 (סעיף המאפשר לכל רשות מקומית לנסח תכנית ברוח תמ"א 38 תוך התייחסות לפרמטרים העירוניים הספציפיים לה).
בין יתר הטענות הרבות על התוכנית למתווים הקיימים של תמ"א 38 (חיזוק ותוספת / הריסה ובניה) חסרונות רבים המקשים על יישום מהותה של התוכנית וניצול היתרונות האדירים הגלומים בה הן לביטחונם ושיפור איכות ורווחתם של הדיירים והן כחלק מהליך כולל של התחדשות עירונית המחויבת בערי ישראל המזדקנות.

עיקרי הטענות לגבי התוכנית:

מצד הרשויות:
1. חוסר יכולת לצפות עוצמות פיתוח עירוניות עתידיות.
2. קידום פרויקטי תמ"א 38 פרטניים לאור העומס התשתיתי באזורי הביצוע פוגעת ביכולת של הרשות לתכנן ולבצע התחדשות אחראית בעיר הנותנת מענה ראוי למאזן התשתיתי.

מצד הדיירים:

דיירים נרתעים מהנעת פרויקטי תמ"א 38 לאור הסיכונים (חוסן כלכלי של יזם, משך ביצוע ארוך והפרעה לחיים תקינים, עומס תשתיתי על הבניין וכו').

מצד הקבלנים/יזמים:
שיקולי כדאיות כלכלית מרתיעים יזמים ומקשים על ביצוע פרויקטי תמ"א 38 מעבר לגוש דן ומיקומים אחרים הנהנים ממחירי דיור גבוהים ובעלי מיקום אסטרטגי. הללו נובעים מערך קרקע נמוך, קושי ביצועי וכתוצאה מכך גם עלות ביצוע גבוהה.

מהו מתווה תמ"א 38 בניוד זכויות?
• סעיף 20א לתמ"א 38 אשר נוסף במסגרת תיקון 3 מאפשר, בכפוף לעריכת תוכנית מתאימה ותנאי סף, ביצוע פרויקט חיזוק ללא כל בנייה על גג המבנה, תוך ניוד הזכויות להם זכאי היזם מכח תמ"א 38, למגרש אחר של היזם בתחום המוניציפלי של הרשות המקומית.
• מדובר בפרויקט תמ"א 38 – חיזוק מבנה, לכל דבר ועניין הכולל:
• חיזוק מבנה מפני רעידות אדמה.
• שיקום והחלפת תשתיות הבניין (ביוב, חשמל, גז וכיוב).
• שיפוץ משמעותי של המבנה הקיים ושטחיו הציבוריים.