מה מתחדש ברוטשילד?
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #18
וועדות תכנון בישראל.
גליון #18
וועדות תכנון בישראל.
כולכם מכירים בוודאי את תמ"א 38 אך האם שאלתם את עצמכם מהי תמ"א 1?
מנגנון התכנון בישראל מורכב מלא מעט וועדות תכנון שונות האחראיות על תחומים שונים אשר לעיתים מקבילות ולעיתים מתממשקות אחת עם השניה. מי אחראית על מה? מדוע יש צורך בכל כך הרבה וועדות?
מנגנון התכנון בישראל מורכב מלא מעט וועדות תכנון שונות האחראיות על תחומים שונים אשר לעיתים מקבילות ולעיתים מתממשקות אחת עם השניה. מי אחראית על מה? מדוע יש צורך בכל כך הרבה וועדות?
תחשבו רגע על שנת 1948. מדינה חדשה נוסדה. באחריותה, בין היתר, להתוות מדיניות תכנונית אשר תחל בבניית הארץ על כל המשתמע מכך. תוסיפו לכך את גליי העליה הרבים שהיו נחלת המדינה בראשית דרכה וקיבלתם את הצורך הברור לקיים סדר תכנוני הגיוני, היררכי אשר יאפשר מצד אחד לשלוט על “שדה תכנוני” רכב ומצד שני לשלוט בחברה בראשית התפתחותה. עכשיו תקפצו 70 שנה קדימה ותוסיפו מנגנוני בקרה, יישום פידבקים המגיעים מהשטח ושמירה על הפער הדק שבין זכותו של הפרט וחובתו של הכלל.
חוק התכנון והבנייה קובע מסגרת קבלת החלטות והתווית מדיניות תכנונית באופן היררכי תוך שהוא בוחר להחריג מן הכלל נושאים מסויימים אשר צריכים לקבל התייחסות תכנונית מיוחדת.
המועצה הארצית לתכנון ובנייה:
תפקידיה בין היתר לייעץ
לממשלה בכל הנוגע ליישום
חוק התכנון והבנייה, ליזום
תכניות מתאר ארציות (כגון
תמ"א 38), לקדם תכניות מתאר
מחוזיות וכד’.
המועצה כוללת 32 נציגים;
נציג שר הפנים, 11 נציגי חברי
ממשלה, 10 ראשי רשויות
מקומיות ו-10 נציגים נוספים
(נציגי ציבור/ יועצים מקצועיים
ואחרים).
6 ועדות תכנון ובנייה מחוזיות: הועדה המחוזית מכינה ומגישה למועצה הארצית תכניות מתאר מחוזיות, מעירה את הערותיה על תכניות מתאר ארציות ודנה בתכניות מתאר מקומיות.
131 ועדות תכנון ובנייה מקומיות: חברי הועדה המקומית הינם נבחרי ציבור ברמה המקומית. הועדה אחראית לקדם ולאשר תכניות מתאר מקומיות ותכניות בניין עיר (תב"ע).
למועצה הארצית ישנן מספר ועדות משנה המיועדות לתחומי תכנון שונים;
ועדות המשנה לעררים –
על כל החלטה תכנונית המתקבלת ישנה הזכות להגיש ערר וזאת על-מנת לשמור על מנגנון תכנון וקבלת החלטות ראוי, חוקי ושיוויוני. ישנן 4 ועדות ערר שונות בהתאם לסוג הערר ולפי מוסד התכנון עליו מוגש הערר.
ועדת משנה לבנייה ולתקנות –
הוועדה מוסמכת ליזום, לערוך, לדון ולהמליץ בפני המועצה הארצית על התקנת תכניות ותקנות העוסקות בתחום הבנייה.
ועדת משנה להקלות מתשתיות תחבורה –
בעבור תכניות מתאר מרחביות, מחוזיות ומקומיות המליצה המועצה הארצית להקמת הוועדה אשר תקבל את הסמכות לדון ולהמליץ על הקלות בנוגע לאישורים, ככל שנדרשים, מהוועדה הארצית בכל הנוגע לתשתיות התחבורה.
ועדת משנה לאישור תכניות עבודה למשק הגז –
בסמכות הוועדה לדון ולקדם תכניות עבודה ורישוי לצרכי רשת חלוקה וטיפול של משק הגז במדינה.
ועדת משנה למתחמי רעש מטוסים – מר”מ –
נועדה לצורך הכנת תכנית והתקנת תקנים בדבר אזורים החשופים לרעש מטוסים, אכיפה, אישורים ומתן הקלות.
ועדת משנה לקידום תכניות –
תכניות אשר הועדה המחוזית לא עמדה בלוחות הזמנים ובכך נכשלה בקידומן, יוכלו מקדמי התכנית להגישה למועצה הארצית להמשך קידומה.
כאמור, מלבד המועצה הארצית והועדות המחוזיות והמקומיות ישנן ועדות תכנון נוספות הדנות בנושאים ייחודיים במרחב התכנון בישראל;
ותמ"ל – הוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור.
ולחו"ף – הוועדה לשמירה על הסביבה החופית.
ולקחש"פ – הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים.
ות"ל – הוועדה לתשתיות לאומיות.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #17
עירוב שימושים בתכנון עירוני.
גליון #17
עירוב שימושים בתכנון עירוני.
עם בעבר הרחוק חשבנו כי יש להפריד בין מקום העבודה, אזורי המסחר ומתחמי המגורים, היום, בעזרתה של ג’ין ג’יקובס, עירוב שימושים בתכנון הוא שם קוד לחשיבה יעילה יותר, פורצת דרך, המאפשרת להגשים באמצעות תכנון עירוני יעדים חברתיים והשקפות תרבותיות נאורות יותר.
“הערים המודרניות חייבות אינטראקציה אישית קבועה אשר מגבירה את היכולת שלנו לתקשר אחד עם השני ובמקביל מאפשרת לנו לערב “אני” אחר שלנו כל פעם” אמרה ג’ין ג’יקובס. בעבר חשבו כי ההפרדה הדיכוטומית בין העולמות השונים המרכיבים את היום-יום שלנו חייבים הפרדה מלאה וכך, בתכנון מנותק מהחיים עצמם נולדו שכונות מגורים “מנומנמות”, אזורי תעסוקה אשר בערבים נשארים ללא חיים, ומרכזי קניות מנוקרים.
זהו איננו סוד שהתכנון לא שמור רק לאדריכלים ולמתכננים השונים.
תכנון זה פילוסופיה, כך שפעולת התכנון הלכה למעשה היא בבחינת מימוש אותה פילוסופיה על-גבי הבתים, הרחובות והערים שלנו.
כטבעה של פילוסופיה, היא משתנה לאורך השנים.
אם בעבר חשבנו והאמנו בדבר מסויים, עם הניסיון שלנו לאורך השנים, במקביל לתרבות ותפוסי חיים המשתנים בעקבות תמורות באופי החיים כך גם משתנה הפילוסופיה התכנונית שלנו והאופן בו אנחנו רואים את האופן שבו אנחנו חיים.
ג’ייקובס היתה מגדולי המבקרים של אופי תכנון הערים המודרניות אשר באופן ישיר משפיע על הדרך שאנו חיים וכופה עלינו צורת חיים שאיננה מתאימה לנו עוד.
הנושאים העיקריים אשר דרכם בנתה את עיקר תפיסתה ואשר הובילו אותה לניסוח הפילוסופיה התיכנונית הברורה שלה אשר עיצובו סדר תכנוני חדש היו בין היתר:
הפרדת שימושים:
בעבר, לפני עידן ג’ייקובס, היה נהוג לבצע הפרדה בין הייעודים השונים. כך נוצרו שכונות מגורים מבודדות אשר מופרדות לחלוטין מאזורי המלאכה, התעשייה והתעסוקה אשר בשעות היום פעלו ובשעות הלילה נשארו ריקים והפכו עם הזמן למוזנחים וחסרי חיים. גם הפעילות המסחרית קובצה יחד לכדי מתחמי קניות נפרדים ומבודדים אליהם היו הצרכנים צריכים להגיע במיוחד במידת הצורך.
הפרדה זו, לטענתה של ג’ייקובס, הינה כפויה ואינה מייצגת את האופן שתושבי הערים חיים וכי יש לייצר עירוב שימושים אשר מייצג באופן ברור את אופי וסגנון החיים המודרני.
ציפוף עירוני:
עירוב השימושים הוביל את ג’ייקובס להתייחס אף לצפיפות בערים שממנה כולם חששו אך היא הסבירה בתוקף כי הצפיפות היא בין הערכים החשובים ביותר של העירוניות מאחר והחיים בעיר, בשונה מחיי הכפר, הינם בעלי “מנוע אינטנסיבי” הפועל בזכות אותה צפיפות;
אינטראקציות בינ-אנושיות מרובות, דינמיקה, יחסי גומלין, חיקוך תמידי בין פעולות, דעות, קהילות ומנגנונים רווי אינטרסים הם אלו המייצרים את המהות החברה העירונית ולזו ראוי שתהיה סביבת חיים מאפשרת.
דילול השימוש בכלי רכב פרטיים:
שוב, ובכדי להעצים את האינטראקציה האנושית, סברה ג’ייקובס כי יש להעצים את השימוש בתחבורה ציבורית, הולכי רגל ורכיבה על אופניים על חשבון השימוש בכלי רכב פרטיים אשר גם מזהמים אך בעיקר תוספים את מקומם של הולכי הרגל שעבורם ולרווחתם אנו זקוקים לתכנן ולא עבור המכוניות שלנו אשר גוזלות מאיתנו את השטחים האדירים המוקדשים לנתיבי תחבורה ומקומות חניה.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #16
תקן 21 – מה לי ולזה?
גליון #16
תקן 21 – מה לי ולזה?
חשוב מאוד לזכור כי אומנם הרשויות הן אלו אשר ממשות בגבולותיהן פרויקטים של התחדשות עירונית אך הן עושות זאת בעידודה של המדינה אשר מפקחת עליהן באמצעות וועדות התכנון השונות ובאמצעות חקיקת חוקים, תקנים וניסוח מדיניות מוצהרת. תקן 21 הגיע לעשות סדר בין האינטרסים של היזם, התמורה לדיירים ושמירת האינטרסים העירוניים.
תקן 21 הגיע על-מנת להסדיר את מערכת היחסים שבין הרשות, היזם והדיירים וזאת בכדי לאפשר למנוע מחלוקות בין הצדדים אשר יפריעו לקדם ולבצע פרויקטים של התחדשות עירונית אשר מטבעם מורכבים ומסורבלים בהשוואה לפרויקטי בנייה אחרים. התקן הינו תולדה של משרד המשפטים אשר קבע כי ישנה החובה והאחריות המלאה על המדינה לאזן את מפת התמורות, האינטרסים ויחסי הכוחות השונים במידה ורוצים לאפשר לערי ישראל לצמוח ולהתפתח כראוי:
“מה שיוביל עתה זה התכנון ולא משנה כמה היזם או הדיירים ירוויחו” אומר השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני.
“מה שיוביל עתה זה התכנון ולא משנה כמה היזם או הדיירים ירוויחו” אומר השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני.
ראשית, על-מנת להבין את מהות התקן ואת תפקידו, יש להבין את מפת האינטרסים השונה בין שלושת הגורמים השונים והמרכזיים בכל פרויקט פינוי-בינוי; הרשות המקומית, היזם והדיירים.
הרשות המקומית:
אין חולקים על כך שאחד מתפקידיה של הרשות הוא להתוות סדר ומדיניות תכנונית ראויה אשר תשמור בראש ובראשונה על רווחת ואיכות חייהם של תושביה ותיתן מענה ראוי לכלל הצרכים אליהם היא נדרשת; חינוך, בריאות, תעסוקה, תחבורה ראויה, ניקיון ומערכות מורכבות נוספות.
כפועל יוצא מכך, בכל פרויקט חדש המוגש לפתחה לבחינה ולאישור, ואשר מציע תוספת של שטחי בניה, בין אם מדובר בשטחי מגורים, תעסוקה וכל ייעוד אחר אשר מעלה את רמת הצפיפות ע"י העלאה של מספר יחידות המגורים באזור וכך מעמיס עוד יותר על התשתיות העירוניות הקיימות (העמוסות גם ככה), חלה עליה החובה לבחון את כלל הגורמים המשפיעים ולוודא שהפרויקט אינו חורג מהיכולת של המערכות העירוניות הקיימות לתמוך בו ובאם כן – לדאוג להגדיל ולשכלל את אותן מערכות כך שיוכלו לעשות כן.
היזם:
תפקידו של היזם בהתחדשות עירונית הוא לחלום. לזהות את הפוטנציאל העיסקי אשר יניב רווח כלכלי מקסימלי לאור הסיכונים הכלכליים שהוא מוכן לקחת על עצמו עוד לפני שהפרויקט מגיע לוודאות ולביצוע. ישנם סוגים שונים של חברות יזמיות הפועלות בתחום ההתחדשות העירונית; חלקן שמרניות יותר וחלקן הרפתקניות יותר, חלקן יציבות וחזקות יותר וחלקן פחות אך ככלל היזם תמיד ישאף לפוטנציאל ריווח כמה שיותר גבוה ואת מטרה זו הוא יוכל להגשים במידה והפרויקט אשר יאושר
בעתיד ע"י הרשות יספק לו כמות גדולה ככל שניתן של זכויות בנייה, בין אם מדובר ביחידות מגורים, שטחי מסחר או תעסוקה בהתאם לאזור הפרויקט ו/או להתמחותו של היזם.
הדיירים:
דיירי הבניינים והשכונות אשר עוברות התחדשות עירונית בעידודה של הרשות ובהובלת החברות היזמניות השונות למעשה זוכות להזדמנות פז לשדרג באופן משמעותי את איכות חייהם, ביטחונם האישי ולנצל באופן עקיף פוטנציאל לרווח אשר יאפשר להם להעלות את רמת החיים שלהם.
מארג אינטרסים זה, מציג, מטבע הדברים, הבדלים בהשקפת העולם דרכה כל אחד מהשחקנים בהתחדשות עירונית תופס את מקומו. אך אין זה מדוייק מאחר ובין ההבדלים קיימים גם דימיון, שיתוף גורל ואינטרסים משותפים אשר יכולים לתרום לכל אחד מהצדדים. על-מנת לאפשר לכל הצדדים המעורבים לזהות את הדמיון במקום את השוני, את שיתוף הגורל ולא את הקטבים ואת האינטרס של הכלל ולא את זה של הפרט, המדינה הורתה למשרד המשפטים לנסח תקן אשר יגדר את הרווח הפוטנציאלי המקסימלי אשר אליו יהיה זכאי כל אחד מהצדדים.
רק כך, שקווי המתאר ברורים, וגבולות הגזרה של האפשרויות העומדות בפני כל אחד מהצדדים שקופה ושיוויונית ניתן לקדם פרויקטים איכותיים ובעלי השפעה מירבית על כולם.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #15
עורך-דין דיירים – קווים לדמותו.
גליון #15
עורך-דין דיירים – קווים לדמותו.
אחד השלבים המרכזיים בקידום תהליך התחדשות עירונית הוא בחירת עור-דין מלווה לפרויקט ע"י דיירי הבניין.
עורך-דין אמון על ייצוג האינטרסים של הדיירים, ליווי בתהליך המשא ומתן, הגנה מפני מצבי סיכון, פיקוח על ההסכם ועוד מגוון נושאים חשובים הקריטיים להצלחת הפרויקט.
עורך-דין אמון על ייצוג האינטרסים של הדיירים, ליווי בתהליך המשא ומתן, הגנה מפני מצבי סיכון, פיקוח על ההסכם ועוד מגוון נושאים חשובים הקריטיים להצלחת הפרויקט.
פרויקט התחדשות עירונית במתווה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש הוא תהליך מורכב אשר כולל מספר רב של גורמים הצריכים לעבוד יחדיו על מנת להצליח. כמו כן, במסגרת הפרויקט ישנה התעסקות מרובה בהיבטים ביורוקרטיים, הנדסיים וכלכליים הנמשכים עד ליום קבלת המפתח לדירה החדשה – בין כל אלו ישנם גם הדיירים שצריכים לעמוד על זכויותיהם ולהבטיח את נכסיהם ותמורותיהם.
בחירת משרד עורכי הדין שייצג את הדיירים לאורך כל התהליך היא מההחלטות החשובות שלכם בפרויקט ונועדה להבטיח שאתם ודירותיכם תהיו מוגנים, מעודכנים בלוחות הזמנים, ותדעו את זכויותכם בכל עת. משרד עורכי דין מקצועי ומנוסה יידע לגשר בין האינטרסים השונים ולהוביל לפרויקט מוצלח.
תפקידיו העיקריים:
- ליווי הנציגות וניהול משא ומתן בשם הדיירים לצורך התקשרות בהסכם התחדשות עירונית.
- הבטחת כל הביטוחים, הבטחונות והערבויות הנדרשים לקיום פרויקט התחדשות עירונית מחד, והגנה משפטית ופיננסית על הדיירים מאידך.
- עריכת הסכמים עם גורמים נוספים המעורבים בפרויקט (יועץ ביטוח, מפקח, שמאי וכו’).
- פיקוח משפטי מטעם בעלי הדירות להבטחת טיב התכנון, תהליך הרישוי והתאמתם להתחייבויות היזם בהסכם המשפטי.
- תפקיד נאמנות – בחתימה על מסמכים עבור בעלי הדירות ובייצוגם המשפטי מול הרשויות השונות (לרבות רשויות המס).
- בקרה משפטית על ביצוע מסירת הדירות בהתאם ללוחות הזמנים ובכפוף למפרט העבודות בהסכם וטיפול ברישום הבית המשותף החדש.
- עדכונים שוטפים והסברים לנציגות ולבעלי הדירות בדבר הסעיפים השונים בהסכם, לרבות השלבים המכריעים, תנאים מתלים, הזדמנויות וסיכונים.
- טיפול בנושאי רישום קנייני עבור בעלי הדירות; הערות אזהרה, ירושות, שיעבודים, משכנתאות וכד’.
נסיון ורקורד מקצועי
חשוב שמשרד עורכי הדין הנבחר יהיה כזה שבאמתחתו ניסיון רב בייצוג דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית במתווה של הריסה ובנייה.
על המשרד לגלות בקיאות ומקצועיות בתחומי דיני המקרקעין, חוקי התכנון והבנייה, תחומי הביטוח והליווי הפיננסי בפרויקטים דומים.
יכולות בין אישיות גבוהות
יש לוודא מול המשרד כי יהיה לכל אורכו של הפרויקט עורך-דין ספציפי, בכיר, שילווה את הדיירים ויהיה בזמינות גבוהה לכל שאלה או בקשה שתעלה מצד הדיירים.
על המשרד להביע נכונות לעבוד בשיתוף פעולה עם נציגות הדיירים וכלל הגורמים המלווים. כמו כן, על עורך-הדין להיות בעל ניסיון בישוב מחלוקות בקרב הדיירים – נדרשת מיומנות גבוהה בגישור ומציאת פתרונות שיהיו מוסכמים על מספר רב ככל הניתן של הדיירים וזאת על מנת למנוע מחלוקות עתידיות העלולות לגרום להאטה בקצב התקדמות הפרויקט.
ניגודי אינטרסים
לא פעם נוצרות מחלוקות בין היזם לדיירים בשל סיבות שונות הנובעות מחששות וחוסר אמון מצד דיירים מסויימים.
חשוב להבין שבפרויקטים מסוג זה מחלוקות כאלו הינן מובנות אך צריך לדעת לגשר עליהן באופן שיוביל לפתרונות ראויים ולא למאבקים חסרי סיכוי אשר רק יכשילו את סיכויי הפרויקט להצליח. על מנת לגבש “חזית אחידה” בין הדיירים, בהתנהלותם מול היזם, יש לבחור בעורך דין ניטרלי וכן שאינו בעל קשרים אישיים עם מי מהדיירים וזאת על מנת להבטיח ייצוג אובייקטיבי והוגן כלפי כלל הדיירים.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #14
מה תפקידו של האדריכל?
גליון #14
מה תפקידו של האדריכל?
מבין כל בעלי התפקידים הרבים אשר נדרשים בכל קידום תכנית של התחדשות עירונית תופס מקומו של האדריכל את מושב הכבוד.
האדריכל אחראי לא רק לחזון התכנוני ואופן מימושו, אלא הוא מתכלל את כל “הפקת” הפרויקט מימיו הראשונים כרעיון ועד לשלביו האחרונים עת נמסרות הדירות לבעליהם.
האדריכל אחראי לא רק לחזון התכנוני ואופן מימושו, אלא הוא מתכלל את כל “הפקת” הפרויקט מימיו הראשונים כרעיון ועד לשלביו האחרונים עת נמסרות הדירות לבעליהם.
פרויקט התחדשות עירונית נולד כרעיון והשקפת עולם של היזם ו/או של הרשות המקומית. שניהם, לצורך קידום הרעיון נזקקים, מעבר לניסוח ההצעה העקרונית וקווי המתאר הכלליים של הפרויקט, לקידום וניהול כל ההליך הסטאטוטורי מול גורמי התכנון השונים בעירייה בנוסף לקידום ותכנון התב"ע והוצאת היתרי הבניה,
ניתן לחלק את תפקידו של האדריכל בפרויקט התחדשות עירונית לשולשה שלבים עיקריים:
קדם תכנון:
בהתאם לסוג הועדה המקומית בה מקודמת התכנית, וכן בהתאם לאופי התכנית, לפני שמתחילים בהליכי תכנון מתקדמים ישנן פעולות מקדימות אשר חיוניות על-מנת להבין מה המתווה התכנוני לו העירייה תסכים ואליו היא מכוונת.
כל חברה יזמית אשר מעוניינת לקדם תכנית להתחדשות עירונית זקוקה למירב האינפורמציה אשר תאפשר לה לבחון את ההתכנות והיישום, הן ברמה הכלכלית והן ברמת הנחות הייסוד התכנוניות בין היתר על-מנת שזו תוכל להעביר את האינפורמציה לדיירי המתחם בו היא מעוניינת.
בשלב זה אדריכל הפרויקט יחל בבדיקת כלל התכניות העירונות והמדיניות התכנונית ובאמצעותן יגבש חישוב זכויות כללי יחד עם פריסת ייעודי קרקע עקרוניים אשר יהוו בסיס לתכנון מקדים של הפרויקט שלאחר אישורו יוכלו להתקדם לשלב התכנון הבא עם כמה שפחות הפתעות ושינויים.
תכנון ורישוי:
לאחר אישור עקרוני מצידה של העירייה על הנחות היסוד אשר הוצגו בתכנון הראשוני, יקבל האדריכל אור ירוק להתקדם לכדי תכנון מתקדם יותר אשר בתכניות מסויימות משמעות הדבר היא להתחיל בהליכי תכנון תב"ע (תכנית בניין עיר) ובתכניות אחרות יכולה להיות משמעות הדבר הגשת בקשה לקבלת היתר בניה. תכנון התב"ע, בין אם מדובר בתכנית בסמכות מחוזית ובין אם בסמכות מקומית, היא השלב הראשון לפני הגשת בקשה לקבלת היתר בניה.
בשלב התב"ע נקבעים באופן מדוייק ומקיף כל כללי המשחק והחוקים שיש לקחת בחשבון בתכנון המתחם. בין היתר, התב"ע תקבע את זכויות הבניה המקסימליות, את מספר הקומות, את גובה הבניינים וכן את תכנית הבינוי המנחה ו/או המחייב של התכנית.
בנוסף התכנית תקבע אף כללים ותנאים להוצאת וקבלת היתר בנייה מתוקף התכנית וכן את מועד פקיעתה.
לאחר אישור התב"ע תחל מלאכת התכנון ועריכת הבקשה להיתר בנייה אשר יכלול, בדומה לשלב התב"ע, עבודה מול יועצי תכנון רבים כנדרש בחוק, כגון: יועץ תנועה, נוף, הידרולוגיה, קונסטרוקציה, רוחות וכיוב’.
שלב התכנון והרישוי הינו שלב ארוך ובירוקרטי מאוד ולרוב אורך בין שנתיים לארבע שנים בהתאם למורכבותה של התכנית.
ביצוע:
ברוב המקרים, שלב הביצוע הגיע לאחר שנים ארוכות של קידום תכנית התחדשות עירונית אשר החלה בגיבוש הרעיון והדיירים, מציאת היזם הנכון, משא ומתן ארוך עם יועצים משפטיים ויועצי מס, בדיקות ארוכות מול העירייה ומספר רב מאוד של אישורים על בסיס תכניות קיימות וחדשות שנעשו לצורך קבלת האישור הנכסף: היתר בניה.
בשלב הזה, יעבור האדריכל לבצע עבור הקבלן תכניות עבודה מדוייקות לצורך בניית הפרויקט.
תכניות העבודה יכללו סנכרון של כל תכניות היועצים השונות ויפרטו את אופן הביצוע, שלב אחר שלב.
בשלב זה יוצמד גם לכל דייר יועץ אדריכלי אשר יאפשר לכלל דיירי הפרויקט לבצע שינוים תכנוניים בסידור הפנימי של הדירה לנוחיותם וזאת עפ”י ההסכם שנחתם בינם לבין היזם.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #13
גינה ציבורית: שצ”פ או שפ”פ?
גליון #13
גינה ציבורית: שצ”פ או שפ”פ?
כשם שעירייה חייבת לדאוג לרשת כבישים, שבילי אופניים וחניות, לבתי כנסת ומרכזים קהילתיים, בתי ספר וגני ילדים היא חייבת לדאוג גם לשטחים פתוחים לרווחתם של התושבים.
כשם שיש תקנים לתשתיות עירוניות אחרות, כך גם קיימים תקנים וסטנדרטיים עירוניים לכמות ואופי השטחים הפתוחים בעיר.
כשם שיש תקנים לתשתיות עירוניות אחרות, כך גם קיימים תקנים וסטנדרטיים עירוניים לכמות ואופי השטחים הפתוחים בעיר.
כיום, גם המתכננים, גם היזמים וכמובן הרשות המקומית, מודעים לערך העצום של שילוב גינות ציבוריות בתכנון של הפרויקט. מעבר להכרה של כל המעורבים בחשיבות של ריאות ירוקות, בין אם הן גדולות ורחבות או גינות “כיס” משלימות, ישנם תקנים שנולדו מתוך מחקרים רבים אשר קובעים את אחוז השטחים הפתוחים המחוייבות ביחס לכמות התושבים ותקנים אלו הובילו למנגנונים שונים הבאים להציע דרכים להשגת יעד זה. מטלות ציבוריות כתנאי תכנוני בתכניות להתחדשות עירונית משמשות דרך יעילה של הרשות לקבוע סדר והיררכיה תכנונית ראויה אשר מחייבת את יזמי הפרויקטים להתיישר עם המדיניות התכנונית חשובה זו.
כל תכנית, בין אם היא תכנית מתאר ארצית, מחוזית או מקומית, או אם מדובר בתכנית בניין עיר (תב"ע) מפורטת המציעה פרויקט התחדשות עירונית, מגדירה ייעודי קרקע שונים.
ישנם אזורים המוגדרים בייעוד קרקע למגורים (בין אם מדובר ב"אזור מגורים א" המגדיר עוצמת בנייה נמוכה ובין אם מדובר ב"אזור מגורים ג" המגדיר עוצמת בנייה גבוהה) וישנן אזורים המוגדרים בייעודים אחרים כגון מסחר, תעסוקה, תעשייה, מלונאות, מבני ציבור (שב"צ) ועוד יעודים רבים ושונים.
כל ייעודי הקרקע מוגדרים בנוהל מבא"ת שמפרסם מנהל התכנון של המועצה הארצית לתכנון ובניה.
לשטחים פתוחים ישנן לא מעט הבחנות המגדירות את האופי שלהם, בין אם מדובר בפארק המיועד לספורט, נופש ופנאי, יער, טיילת או גינת שעשועים ולכן הגדירו ייעודי קרקע שונים על-מנת לאפיין אותם בצורה מדוייקת שתתאים לצרכים הרבים של התושבים לשטחים פתוחים.
שצ"פ:
כהגדרתו, שטח ציבורי פתוח הינו מיועד לרווחת ולשימוש הכלל. הוא יכול להופיע כגינה ציבורית, רחבה עירונית מרוצפת או שדרת עצים לאורכו של רחוב. ככלל, שטחים פתוחים יוגדרו גם כ”שטחים ירוקים” והם שם קוד לסוגים שונים של שטחים פתוחים.
התקנים וההמלצות בתכנון ממליצים על שצ"פים בסדרי גודל של כ-5 מ"ר לנפש ברמת השכונה, 2 מ"ר לנפש ברמת הרובע, ו-3 מ"ר לנפש ברמה העירונית, כלומר סה"כ בעיר השאיפה היא להגיע לכ- 10 מ"ר לנפש.
אין שימושים מוגדרים וקבועים לכל סוג של שצ"פ והם יכולים להיות מרחבות לפעילות פנאי וספורט, כיכר להתקהלויות עירוניות שונות או שטח “לא נגוע” המכניס ושומר על הטבע כחלק מהעיר.
שפ"פ:
שטח פרטי פתוח הוא למעשה מושג תכנוני הבא לציין שטח אשר נמצא בבעלות פרטית (בניגוד לקרקע בבעלות ציבורית; המדינה או הרשות) ואשר איננו מיועד לבנייה מכל סוג שהיא.
על שטח זה שמורה לבעליו לקיים כל סוג של פיתוח וגינון ובלבד שהשטח ישמר ללא בינוי עליו.
במקרים מסויימים, במקרה של חוסר פיתוח והזנחה, ועל-אף שמדובר בשטח בבעלות פרטית, יכולה העירייה להתערב ולחייב את בעלי הקרקע להסדיר את הפיתוח לרווחתם של תושבי העיר. השפ"פים הללו מהווים נדבך מרכזי בתכנון הרחוב, השכונה והעיר והם משפיעים על אופי הרחוב אל מול צפיפות הבינוי הקיימת בערים.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #12
תכנית מתאר עירונית.
גליון #12
תכנית מתאר עירונית.
איך ערים צופות ומקדמות פיתוח?
איך ערים נשמרות מכאוס תכנוני ושחיתות ציבורית? התשובה לכך: תכנית מתאר עירונית כוללנית. אם זאת, ערים מעטות בארץ יכולות להתפאר בעובדה שהן הצליחו לתכנן, לנסח ולאשר תכנית מתאר כזו בגבולותיהן.
מדוע? ומהי חשיבותה הגדולה של תכנית זו?
איך ערים נשמרות מכאוס תכנוני ושחיתות ציבורית? התשובה לכך: תכנית מתאר עירונית כוללנית. אם זאת, ערים מעטות בארץ יכולות להתפאר בעובדה שהן הצליחו לתכנן, לנסח ולאשר תכנית מתאר כזו בגבולותיהן.
מדוע? ומהי חשיבותה הגדולה של תכנית זו?
לכל סיפור יש שם או כותרת. לעיתים אף ישנה כותרת תחתונה. כך גם לכל עיר יש את הסיפור שלה –
מיהי? איפה היא נמצאת? לאן היא רוצה להגיע? ובאיזה אופן ואילו כלים היא מעוניינת להשתמש על-מנת להגיע למקום הזה? הסיפור הזה נקרא – תכנית מתאר עירונית/ כוללנית ו/או תכנית אב. התכנית הזאת איננה “מולבשת” על העיר ללא הצדקה או סיבה, צריך להכיר טוב את ה-DNA שלה, מה מרכיב אותה ומה חסר בה, איך היא מתנהלת ומה היא היתה רוצה לשפר בהתנהלותה – רק כך יהיה ניתן להתוות עבורה דרך בטוחה לעתיד טוב יותר. סליחה, לסיפור טוב יותר.
ידוע כי לפני שמחליטים לאן ללכת יש לדעת קודם איפה אנחנו עומדים. כך גם ערים, בעלות מנהיגות אחראית, נוהגות. מרגע שהעירייה החליטה כי היא יוצאת לדרך הארוכה של תכנון וניסוח תכנית מתאר היא בראש ובראשונה צריכה לגבש לעצמה ולכל מאות היועצים והועדות אשר יסיעו לה בדרך, כל אחד בתחומו, סטאטוס מדוייק של המצב בעיר בכל אספקט אפשרי.
פעולות הקדם-תכנון יכללו בין היתר את בחינת התחומים הבאים:
שכונות מגורים:
ניתוח של כל השכונות השונות בעיר לצורך הבנת האופי הייחודי שלהן.
ישנן שכונות ותיקות וישנן חדשות ומודרניות יותר. יש כאלו אשר בעלות בינוי גבוה יותר וישנן שכונות משולבות בתים פרטיים ובניה מרקמית נמוכה.
חלק מהשכונות צפופות יותר וחלקן עדין לא הגיע למימוש מלוא פוטנציאל הצפיפות שלהן.
תחבורה:
איך המערכת התחבורתית העירונית משתלבת עם זו הבינ-עירונית, האם ואיזו התממשקות ישנה למערכת התחבורה העירונית עם הפתרונות השונים של התחבורה להסעת המונים (קווי הרכבת הקלה וקווי המטרו) והאם רכבת ישראל עוברת בעיר? כמו כן, כמובן שיש לקחת בחשבון את מצב פתרונות החניה שהעיר מציעה, הן במובן הפרטי והן באספקט הציבורי.
שירותים קהילתיים:
האם המענה של שירותים אלו מספק את גודל אוכלוסיית העיר באופן כללי וכן עפ"י הקהילות השונות בעיר המשתמשות באותן שירותים; בתי-כנסת, מתנ"סים ומרכזים קהילתיים, שירותי בריאות, אולמות ומגרשי ספורט וכיוב'.
מערכת החינוך:
כיצד מערכת החינוך העירונית על שלל ענפיה; גני ילדים, בתי ספר יסודיים ותיכוניים, חינוך אקסטרני, בתי ספר פרטיים, מכללות ושלוחות של מוסדות אקדמיים שונים, עומים בתקנים של משרד החינוך בישראל.
שטחים פתוחים:
בין אם מדובר בגינות ציבוריות, פארקים, רצועות חוף או כל גינון נופי אחר, יש להבין את מי זה משרת ומה הערך של זה בעבור כל קבוצת משתמשים כגון:
מכשירי כושר ציבוריים שהפכו בשנים האחרונות לפופולאריים יותר ויותר, שטחים פתוחים לפנאי, גינון נופי ברמת הרחוב ובמידה ויש רצועת חוף – האם ניתן להגיע אליה באופן רגלי או רק באמצעות כלי רכב.
הבדיקה הקדם-תכנונית הזו היא למעשה יותר מחצי הדרך לניסוח תכנית עירונית כוללנית אשר תציג את שלל הפתרונות התיכנוניים אשר עומדים לרשותה על-מנת שהעיר תוכל להגיע לייעד המבוקש שלה בצורה האופטימלית ביותר.
את הבדיקה הזו תציג הוועדה המקומית בפני הוועדה המחוזית ויחד הן תנסחנה את ייעדי הצמיחה והפיתוח לשנים הבאות.
יעדים אלו יביאו ליידי ביטוי הן את כמות יחידות המגורים אותה רוצה הרשות להוסיף לעיר ואף את תמהיל גודלי הדירות הנדרשים בעיר (דירות 5 חדרים רחבות או מאידך דירות 2 חדרים קטנות).
כמו כן יהיה עליהן להחליט מה תהיה מדיניות התחבורה לשנים הבאות; הרחבת הכבישים או שמא הצרתם לטובת הרחבת המדרכות לטובת הולכי הרגל ו/או רישות העיר בשבילי אופניים כצעדים מקדימים לחינוך האוכלוסיה להסתמך פחות על כלי רכב ואילו צעדים יש לבצע על-מנת להשיג את אותה מדיניות.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #11
תמ”א 38 – סוף שהוא התחלה חדשה.
גליון #11
תמ”א 38 – סוף שהוא התחלה חדשה.
המושג “מטלה ציבורית” מורכב משתי מילים שיכולות להיתפס כמנוגדות זו לזו; הראשונה שלילית והשניה בעלת ערך חיובי.
ערים הבינו אט-אט כי על-מנת לשמור על האינטרסים של תושבי העיר הם חייבות לקבוע מנגנון המאזן בין זכותם של התושבים להתחדש לבין חובתה של העיר לדאוג לכלל ולצפות פני עתיד.
ערים הבינו אט-אט כי על-מנת לשמור על האינטרסים של תושבי העיר הם חייבות לקבוע מנגנון המאזן בין זכותם של התושבים להתחדש לבין חובתה של העיר לדאוג לכלל ולצפות פני עתיד.
לפני מספר חודשים הודיעה הוועדה הארצית כי אין בכוונתה להאריך את תוקפה של תכנית תמ”א 38 וכי בשנת 2022 היא תגיע לסיומה לאחר כ-17 שנים בהם היתה חלק משמעותי בעולם ההתחדשות העירונית בישראל.
זהו לא סוד כי לתכנית זו היו לא מעט מתנגדים והיא חוותה ביקורת רבה מגורמים שונים, הן מרשויות מקומיות ומחוזיות, הן מיזמים והן מדיירים אשר הרגישו כי היא אינה משרתת את צרכיהם.
כפי שכתבנו בעבר בגליון #4: ניוד זכויות? ניוד זכויות! הטענות לגבי התכנית הגיעו מכיוונים שונים אשר מושפעים בדרך כזו או אחרת מהתכנית; בראש ובראשונה מצידן של ועדות התכנון העליונות – מנהל התכנון והועדות המחוזיות, הרשויות מקומיות, דיירי הבניינים והקבלנים/ יזמי התכנית. בנוסף לאלו גם עורכי הדין והיועצים המשפטיים הפועלים בתחום, שמאיים וכלכלנים, מוסדות אקדמיים מתחומי התכנון, הגאוגרפיה והחברה ועוד רבים אחרים.
עיקרי הטענות לגבי התכנית מצידם של הגורמים המרכזיים:
מצד ועדות התכנון העליונות:
כמי שאחראיות על הראייה הכוללת תוך שמירה על האינטרסים הציבוריים והמדיניים והתווית מסגרת הכללים של תכנון ערי ישראל ועתודות הקרקע הפתוחות במדינה, סברה הוועדה הארצית, לאחר שבחנה אותה כמעט שני עשורים כי התכנית במתקונתה הנוכחית אינה יודעת לתת פתרונות עירוניים ואף מייצרת יותר בעיות מאשר דרכים לפתרון.
-
מצד הרשויות המקומיות:
- חוסר יכולת לצפות עוצמות פיתוח עירוניות עתידיות. מאחר ובשל אופי התכנית וגבולות הגזרה שלה במסגרת המגרש הבודד, הכח נמצא יותר אצל הדיירים והקבלן מאשר אצל העירייה שאמורה רק “לאשר” את הבקשה במידה והוגשה עפ”י כל הכללים.
- קידום פרויקטי תמ"א 38 פרטניים לאור העומס התשתיתי באזורי הביצוע פוגעת ביכולת של הרשות לתכנן ולבצע התחדשות אחראית בעיר הנותנת מענה ראוי למאזן התשתיתי.
מצד השמאיים והכלכלנים:
מיומה הראשון, תכנית תמ”א 38 הגדילה והגדילה את סל הזכויות אותו היא מאפשרת לבנות בגין מימושה של התכנית וזאת משום שהיה צורך, שחזר ועלה מן השטח לאורך כל השנים, שכדאיות כלכלית נמוכה פוגעת
ביכולת לממש את יעדי התכנית.
התכנית שעודכנה שוב ושוב, נבחנה כל העת ע"י כלכלנים אשר טענו כי ככל ואתה מגדיל את הכדאיות הכלכלית כלי האחד (הקבלן), יש להעלות את באופן יחסי את היכולת העירונית לשאת בעלויות הנדרשות על-מנת לתמוך בכך.
תופעה זו רק הלכה וגדלה ככל והתכנית העלתה את כמות הזכויות עד שהרשויות הרימו ידיים והפסיקו לקדם את התכנית בשיטחן.
ביטול התכנית היה רק עניין של זמן.
ככל שהזמן עבר, ותיקוני ועדכוני התכנית הפכו להיות בבחינת “תלאי על תלאי” המכסים את ה”חורים” במנגנון הבסיסי של התכנית היה ברור כי יש להתכנס ולנסח מחדש תכנית אשר מחד, מאפשרת התחדשות עירונית בערים, אך שמה במרכז את ההשלכות העירוניות הנובעות מכך.
בין יתר הסוגיות התכנוניות צפה גם שאלת גביית היטלי ההשבחה בגין פרויקטי התחדשות עירונית אשר תמ”א 38 ביטלה אותם וזאת על-מנת לעודד את הקבלנים לבצע פרויקטים מסוג זה.
ביטול התכנית תאפשר לרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה על פרויקטים מסוג זה וזאת באופן יחסי ובהתאמה לסוג ואופי כל פרויקט.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #10
מטלה ציבורית – חובה שהיא זכות.
גליון #10
מטלה ציבורית – חובה שהיא זכות.
המושג “מטלה ציבורית” מורכב משתי מילים שיכולות להיתפס כמנוגדות זו לזו; הראשונה שלילית והשניה בעלת ערך חיובי.
ערים הבינו אט-אט כי על-מנת לשמור על האינטרסים של תושבי העיר הם חייבות לקבוע מנגנון המאזן בין זכותם של התושבים להתחדש לבין חובתה של העיר לדאוג לכלל ולצפות פני עתיד.
ערים הבינו אט-אט כי על-מנת לשמור על האינטרסים של תושבי העיר הם חייבות לקבוע מנגנון המאזן בין זכותם של התושבים להתחדש לבין חובתה של העיר לדאוג לכלל ולצפות פני עתיד.
היכולת וההבנה של כל אחד משלוש ה”שחקנים” המרכזיים בפרויקט התחדשות עירונית כי חובתם להכיר בזכויות הבסיסיות של כל אחד מהם הינה נקודת פתיחה מרכזית בפרויקטים מסוג זה. מתוקף כך, ובשל מצבן הרע של הרשויות המקומיות בלייצר ולחדש תשתיות עירוניות בסיסיות במרקמים קיימים במרכזי הערים, הולידה את הרעיון של ה”מטלה הציבורית” אשר באמצעותה העירייה אומרת בדרכה, הן ליזם והן לבעלי הדירות כי כל המעוניין לקדם תכנית אשר תספק לו איכות חיים גבוהה יותר ו/או רווח כלכלי מסויים יהיה מחוייב במימוש מטלה ציבורית אשר תחזיר לעירייה כגמולה.
אין עוררין כי פרויקטים של התחדשות עירונית הינם פרויקטים מורכבים מאוד מכל הבחינות; משפטית, תכנונית, כלכלית וביצועית.
הם מערבים הרבה גורמים יחד, נזקקים לשילוב של מספר תחומים שונים אחד עם השני, מצטלבים עם מספר של דיספלינות, וככל שהפרויקטים גדולים יותר כך מספר המעורבים בו גדול יותר.
כמו כן, ככל שהפרויקט מערב מספר גדול יותר של יחידות מגורים, כך גם המשמעויות בעבור העירייה גדולות יותר. לדוגמא, בישראל, כמו בשאר מדינות ה- OECD יש תקנים למספר כיתות לימוד לנפש על-מנת לשמור על מערכת חינוך תקינה ואיכותית.
ככל וכמות התושבים גדל, כך גדל מספר התלמידים אשר להם יש למצוא פתרון חינוך ראוי העומד בסטנדרטים ובתקנים.
לפני מספר שנים, תוך כדי הגידול המאסיבי ביחידות מגורים בשכונות מסויימות בעיר רמת-גן, שנבע ממימוש נרחב של פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר ואשר לא היה מגובה בפתרונות תכנוניים של הרחבת תשתיות, ביניהם גם הגדלת מספר הכיתות בבתי הספר באותן שכונות.
מלבד היות מצב זה בעייתי מאוד הן באופן ישיר ומיידי – כיתות לימוד של יותר מ-40 תלמידים על כל מורה, דבר הפוגע באיכות הלמידה ומגביל את היכולת של המערכת לייצר חינוך ראוי ואיכותי, הדבר בעתיד לבוא יפגע אף בצמיחה של העיר – עיר ללא מערכת חינוך ראויה ומתקדמת, כזו שלא מסוגלת לעמוד בתקנים בסופו של דבר תוריד את פופולריותה של העיר בעיני התושבים הקיימים והן, ובעיקר בעיניהם של תושבים פוטנציאליים מערים אחרות בארץ, תופעה אשר תוביל בסופו של דבר את המשפחות החדשות והצעירות הרוצות להשתקע בסביבת מגורים אשר תהיה טובה ומפתחת בעבור ילדיהם תעדיף לבחור בעיר אחרת.
מצב זה יוביל את העיר לירידה בצמיחה באופן עיקבי ויקבל אף ביטוי, ככל שיעבור הזמן, גם בתחומים אחרים בעיר כגון, בפעילות המסחרית בעיר.
בעיית הכיתות בעיר רמת-גן כפי שהוצגה כאן אומנם חייבת לקבל הסברים ברורים מצידה של העייריה ולכן אף נפתחו ועדות אשר חוקרות את שרשרת קבלת ההחלטות הקלוקלת של העירייה בשנים האחרונות אך המצב הזה במקביל מאפשר לנו להסתכל על הבעיה מכיוונים נוספים – ולהבין מורכבות נוספת הקיימת בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לפני כשנה, בשל אותן ועדות, התקיימו סדרת דיוני חירום בעיר בנוגע לבעיה הגדלה במערכת החינוך. כחלק מהדיונים, הזמינה העירייה תושבים רבים להעיד על המצב בעיר ועל הבעיות שהם חווים בהתיחס להתחדשות העירונית המתקיימת בעיר. לתדהמתם של חלק מחברי הועדה הם גילו כי חלק לא מבוטל מאותם תושבי העיר שהגיע להעיד היו אותם התושבים אשר דחפו באופן משמעותי מספר שנים אחורה, את מקבלי ההחלטות בעירייה, בדרכים המקובלות, כן לאשר להם פרויקטים של תמ"א 38 רבים אשר הוסיפו כמות משמעותית של יחידות מגורים בעיר תוך שהתושבים עצמם מסרבים בתוקף לקבל את טיעוני הסירוב של העירייה.
המורכבות הזו מציגה לנו את הנושא המרכזי עליו יש להתייחס דבר ראשון בבואנו לקבל החלטות בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית;
יש להכיר בחובתה של הרשות לדאוג לכלל התחומים בעיר, ולא לפעול רק מתוקף "צו השעה" ו/או לקבל החלטות עפ"י מידת הפופולריות שלהן מצידם של התושבים אלא דווקא לקבל את האחריות המלאה שלהם כמי שמוביל את העיר ואת עתידה למקום בטוח יותר למען תושביה.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם
רוצים לבדוק האם גם הבניין שלכם מתאים להתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונציג שלנו יפנה אליכם:
אנחנו מזמינים אתכם לבקר אותנו און-ליין:
תפריט
תפריט
המגזין
גליון #9
הבתים החדשים של נחלת יהודה.
גליון #9
הבתים החדשים של נחלת יהודה.
שכונת נחלת יהודה בראשון-לציון נמנית בין השכונות הוותיקות ביותר בעיר.
לאורך השנים שמרה על זהותה ה”לא עירונית” והציעה קצב חיים אחר ושקט יקר ערך בו בזמן שראשון צמחה להיות העיר ה-4 בגודלה בישראל.
כל זה נכון לגבי “נחלת הישנה” – ב”נחלת החדשה” הנוסחה כבר אחרת לחלוטין.
לאורך השנים שמרה על זהותה ה”לא עירונית” והציעה קצב חיים אחר ושקט יקר ערך בו בזמן שראשון צמחה להיות העיר ה-4 בגודלה בישראל.
כל זה נכון לגבי “נחלת הישנה” – ב”נחלת החדשה” הנוסחה כבר אחרת לחלוטין.
התחדשות של שכונות עירוניות הוא תהליך מבורך שקורה בהתאם לתמורות עירוניות משתנות. שכונות מגורים חוות שינויים, טובים ורעים, פיתוח וצמיחה ולעיתים לא מבוטלות גם דעיכה והתפוררות. לאופי התמורות הללו יש קשר ישיר גם לתמורות המתקיימות בעיר ככלל ובשכונות סמוכות בפרט. במקרה של שכונת נחלת יהודה בראשון-לציון המצב הוא ללא ספק לא רק שמירה על המוניטין הטוב שלה לאורך השנים אלא אף זיהוי כי יש מקום לפתח אותה באופן שיממש את המוניטין ואת הפוטנציאל היזמי והעירוני הגלום במוניטין זה.
תהליכים ושינויים תכנוניים מתרחשים לאט.
הם תלויים בגורמים רבים שאינם מעולם התכנון כמו שיקולים פוליטיים, מגמות שוק, כלכלה ושוק ההון ועוד גורמים נוספים אשר מעורבים אחד בשני ללא יכולת לנתק אותם זה מזה. ראש עיר חדש נבחר, ואיתו מנכ”לית עירייה חדשה, יו”ר וועדת תכנון ובנייה חדש, מהנדסת עיר חדשה ומינוי אדריכלית עיר חדשה כל אלו, לוקחים את התמורות שכבר קרו בשנים האחרונות בעיר ומובילים אותם לשיאים וגבהים חדשים.
כמות פרויקטי ההתחדשות העירונית בעיר שוברים שיאים ביחס לערים שכנות, כמות התכניות המשביחות לא מבוטל והתמריצים לחברות יזמיות מצליחות לשנות את המגמה בשטח.
הרוח התכנונית החדשה בבת-ים החלה יחד עם “פסטיבלי העירוניות” שהתחיימו בעיר משנת 2010.
בשנים אלו רוח חדשה נכנסה במסדרונות העירייה ועוררה את המחלקות השונות לחשוב מחוץ לקופסא בכל הנוגע לחדשנות תכנונית, יזמית, מסחרית ושיווקית.
בת-ים מותגה מחדש כעיר “מחדשת ומרגשת”, החלו לצוץ תכניות פינוי בינוי נרחבות באזורים רבים בעיר, אגף ההנדסה החל מתכנן בעצמו מתחמים שונים לקידום והטיילת המתיישנת שופצה והפכה להיות מזמינה יותר בעבור תושבי העיר ואף בעבור מבקרים מערים שכנות שבאו להנות מחוף הים היפה של העיר.
יחד עם זאת, 2 מיזמיי תכנון עיקריים עומדים בראש:
פארק הים:
עתודת הקרקע הגדולה והלא ממומשת היחידה שנשארה בעיר מותגה כשכונת “פארק הים” והחלה בהליכי תכנון
השכונות הוותיקות” כחלק מהליכי התחדשות עירונית נוספים אשר יקשו עליה ברמה התשתיתית הובילו אותה לממש את מלוא הפוטנציאל של הקרקע בבעלותה לטובת הגירה חיובית מערים סביב, משפרי דיור משכונות אחרות בעיר ומשקיעים מבחוץ אשר ירכשו דירות בשכונה.
אזור התעשייה:
בסמיכות לפארק הים, במיקום אסטרטגי בסמוך לרצועת החוף, החליטה העיירה, בצדק וכהחלטה אסטרטגית, כי אין לה צורך, נוכח המשאבים המועטים של העיר, להחזיק בכ-900 דונם המיועדים לתעשייה ומלאכה, בייחוד שיש סביבה ערים כמו ראשון-לציון, חולון ותל אביב-יפו אשר מתפארות באזורי תעשייה מפותחים בעלי מאות אלפני מטרים רבועים. מאידך, העיר הבינה כי המנוע שיציל אותה מקריסה כלכלית ויחבר אותה לתחרות הבריאה בין הערים סביב הוא להשתתף כ”שחקנית במגרש” היצע שטחי התעסוקה והמסחר.
שני תהליכים אלו, יחד עם שינוי מדיניות בקבלת ההחלטות התכנוניות ועבודה ישירה וטובה מול הוועדה המחוזית תל אביב מאפשרות לעיר בת-ים להסתכל מעל המים, והרבה מעל קו הרקיע החדש שצומח לגבהים מפתיעים ומעוררים ולהגיד בגאווה שהיא באמת עיר “מחדשת ומרגשת” אשר לוקחת את גורלה בידה.
מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?
נושאים נוספים לעיונכם