גליון #7

תוכן

⌄

VIP

Q&A

ENG

⌄

צור קשר

תוכן

VIP

שאלות
נפוצות
Q&A

ENG

Contect Us
צור קשר

גליון #7
מה ההבדל בין תמ"א לפינוי-בינוי?

התחדשות עירונית, בין אם היא באמצעות תמ”א 38 ובין אם באמצעות פינוי-בינוי מתאפשרת ע”י קביעת מערכת הגומלין בין הרשות, הדייר והיזם. מערכת גומלין זו משתנה בין סוגים שונים של מתווים של התחדשות עירונית.
היא מוגדרת באמצעות חוקים, תקנים ומדיניות תכנונית ומיסוית אשר באות לעשות לכולם סדר.

על-מנת להסביר מהם ההבדלים בין תמ”א 38/2 (הריסה ובניה) ובין “פינוי-בינוי” עדיף להתחיל ממה דומה בין תכניות אלו. הדמיון נעוץ בעיקר בפעולת ההריסה הישירה של הבניין הישן כשעל חורבותיו בונים בניין חדש שעל-פי רוב יהיה גדול יותר ועם יותר דירות מגורים. מעבר לך שתי תכניות אלו שונות אחת מהשניה במהותן:

סטטוטוריקה:
כל אחת משתי התכניות הללו נובעת ממקור אחר. תמ”א 38 הינה תכנית פרי תכנונה של המועצה הארצית מתוקף סמכותה לפרסם תכניות מתוות מדיניות תכנונית ליישומן של הוועדות המחוזיות והמקומיות.
תכניות פינוי-בינוי הינן תכניות פרטניות אשר מקודמות ומיושמות מכוח חוק התכנון והבנייה וסדרת חוקים משיקים אשר באו לעודד פיתוח והתחדשות בערים.

הגודל:
תמ”א 38 מגדירה תנאים להריסה ובניה ברמת הבניין הבודד ו/או מקבץ מצומצם של בניינים כשהפתרונות התכנוניים מתייחסים אך ורק למגרש ולבניין הספציפי.
לעומתה, תכנית פינוי-בינוי תכיל במרבית המקרים כמות גדולה בהרבה של בניינים וכפועל יוצא גם מספר רב של יחידות מגורים על גבי תא שטח רחב יותר.
החוק קובע רף מינימלי של 24 יחידות מגורים על-מנת לקדם תכנית התחדשות עירונית במסלול חוק פינוי-בינוי.

תכנון:
כחלק מהותי מהביקורת רבת השנים על תמ”א 38 היתה ההתיחסות, או יותר נכון האי-התיחסות אשר התכנית נותנת לסביבה העירונית בא הבניין נמצא.
הריסת הבניין הקים ובנייה של בניין חדש תחתיו מלווה בהכפלת כמות יחידות הדיור על אותו מגרש ולעיתים רבות אף יותר. תוספת משמעותית כזו במספר יחידות המגורים, (כשלוקחים בחשבון כמובן כמות מרובה של פרויקטים בכל עיר) לא ניתן להתעלם מהבעיה התשתיתית שנוצרת בעומס התנועה ובפתרונות החניה, בתשתיות הביוב והמים העירוניות אשר לא מוחלפות וכן בשירותים העירוניים כמו החינוך והבריאות אשר הופכים להיות עמוסים באופן חסר אחריות. קידום פרויקט פינוי-בינוי בא לתת מענה לאותן חסרונות ובעיות שהן מנת חלקם של פרויקטים מסוג זה.
לצורך קבלת אישור על תכנית במסלול של פינוי-בינוי

צריך הפרויקט להציג את התייחסותו התכנונית לנושאי התחבורה והחניה, השירותים הקהילתיים ותרומתו לעיר כמטלה ציבורית וכן את האופן שהוא מיישם את העקרונות והמדיניות התכנונית של הוועדה המקומית והמחוזית.

משך הפרויקט:
בשל גודלו והיקפו המצומצם של פרוקיט תמ”א 38 תקופת הפרויקט תהיה קצרה באופן יחסי הן מאחר והשלבים הסטטוטורים קצרים יותר ואינם דורשים הכנת תב”ע (תכנית בניין עיר) ומיד ניגשים למלאכת הגשת הבקשה להיתר בנייה אשר לוקחת בממוצע כשנתיים והן בשל המורכבות הפחותה של הביצוע.
מורכבותם של פרויקטי פינוי-בינוי מחייבת ראשית הכנת תב”ע אשר לעיתים תעשה בסמכות וועדה מקומית ולעיתים בסמכות וועדה מחוזית. רק לאחר אישור התכנית ע”י הוועדות ניתן יהיה להגיש בקשות להיתרי בנייה.

ככל ומעמיקים בפרטים של התכניות הללו ובאופני התכנון, הסטטוטוריקה והמימוש בפועל נוכל למצוא הבדלים רבים אך כאמור מהותן ותכליתן של התכניות הללו זהה:

הרצון והשאיפה של גורמי התכנון בישראל לייצר קרקע פוריה ומתמרצת להתחדשות עירונית אחראית אשר מאפשרת לתושבי ישראל לשפר באופן משמעותי את איכות חייהם, ביטחונם האישי ואת רווחתם הכללית וכל זה באמצעות יצירת סביבות מגורים ראויות ומודרניות יותר בעוד לרשויות השונות בישראל, המקומיות והמחוזיות מתאפשר לצמוח ולהתקדם באופן שהן יוצרות תכנון מקיים הנשען על הנחות יסוד תכנוניות עכשיויות ותקנים אשר עומדים בשורה אחת יחד עם מדינות מערביות מתקדמות.
כל זה יכול להתאפשר באמצעות תכנון נכון המסתכל קדימה, מזהה את הכשלים שנוצרים בדרך ויודע לסלקם כך שיווצר מסלול מתמרץ בעבור החברות היזמיות והקבלנים השונים לממש את אותם חלומות.

מרגישים שאתם זקוקים למידע נוסף בנושא זה?

צרו איתנו קשר