גליון #6

אחד הדברים הראשונים והחשובים שיש לדעת לגבי הסכמי התחדשות עירונית הנחתמים בין היזם ובין הדיירים הוא שהסכמים מסוג זה הינם, עפ”י רוב בעלי מבנה ברור ואחיד, הן מבחינת התוכן שלהם והנושאים הבאים לידיי ביטוי בהם וכלה בסדר הצגתם.
עובדה זו יש בה מעט בהפגת החשש וערפל אי הוודאות המוצדק הקיים מצידם של הדיירים מאחר והוא למעשה קובע שאין “ממציאים את הגלגל” בכל פעם מחדש ושהחוק כאן בשביל לסייע, לתמוך ולמנוע כמה שיותר דיס-אינפורמציה.

איך מתחילים?
ראשית, הדיון על ההסכם יהיה תמיד מול “החברה היזמית” ו/או “החברה המבצעת”, ויעשה יחד עם היועץ המשפטי (עורך- הדין) אשר נבחר ע”י נציגות הבניין.
בשלבים הראשונים, עוד לפני שהדיירים מתחילים לדון על פרטי ההסכם, חשוב כי היועץ המשפטי יקבע מול עורך-הדין של החברה היזמית” את העקרונות המרכזיים של ההסכם, את כללי המסגרת אשר חשובים לא פחות, אם לא יותר, מהתמורות הישירות שהדיירים עתידים לקבל במסגרת הפרויקט (תוספת בינוי לדירה, חניה, מרפסת וכד’) ואשר עליהם, לרוב אין לדיירים הבנה או יכולת להשפיע.

חשוב מאוד שקווי המתאר של ההסכם יהיו מוגדרים בצורה מהודקת, טובה וברורה – זה מה שיהפוך את ההסכם לבריא יותר בעבור כל הצדדים ואיתו הם יוכלו לצאת לדרך באופן בטוח יותר ונכון יותר שיוביל בסופו של דבר לפרויקט מוצלח.

כאמור, הסכם פינוי-בינוי בפרויקטים של התחדשות עירונית נחתם בין שני הצדדים של העסקה; דיירי הבניין והיזם, וככזה, יפרט ההסכם את כללי המסגרת המחייבים את שני הצדדים ואת חלוקת האחריות שבין היזם לדיירים.
מטבע הדברים, דיירי הבניין יחתרו לקבלת וודאות מקסימלית משלביו הראשונים של הפרויקט אך מצב זה אינו אפשרי מאחר והוא תלוי בגורמים רבים הקשורים זה לזה מהרגע הראשון שבו הוצע לדיירי הבניין להצטרף לפרויקט;
האם כל הדיירים יחתמו? האם העירייה תאשר את הפרויקט ובאילו תנאים? האם הממשלה תכריז על האזור כמתחם פינוי- בינוי? והאם יתקבלו הפטורים הנדרשים ממס לצורך קיומו הכדאי של הפרויקט? כל אלו ורבים אחרים הם מנת חלקם לא רק של הדיירים בפרויקט אלא גם של היזם ולכן ישנו הצורך בחתימת ההסכם להתייחס לתנאים למימוש ההסכם וההבנה כי שני הצדדים נמצאים באותה הסירה וחולקים את אותו האינטרס –