גליון #8

תוכן

⌄

VIP

Q&A

ENG

⌄

צור קשר

תוכן

VIP

שאלות
נפוצות
Q&A

ENG

Contect Us
צור קשר

גליון #8
קבלן? יזם? מה זה?

בכל הליך בניה ובפרט בהליך של התחדשות עירונית ישנם גורמים רבים המעורבים בתהליך. יש האחראים על ההליך התכנוני, חלקן על החלק הרישויי וחלקם על הביצוע של הפרויקט לאחר שקיבל את כל האישורים כשהמרכזי מביניהם הוא הקבלן ו/או היזם. כמה פעמים רציתם לשאול מה ההבדל ביניהם והתביישתם לשאול?

ההבחנה בין מיהו היזם ומיהו הקבלן והאם זה לא אותו דבר נעוצה למעשה בהבחנה בסוג המתווה של ההתחדשות עירונית אשר יוזמים בבניין שלכם.
בין אם מדובר על תמ”א 38/1 – חיזוק הבניין ותוספת בניה על הגג או תמ”א 38/2 – הריסה ובניה, ובין אם מדובר על פרויקט “פינוי-בינוי”, סוג הפרויקט משפיע על האופן שהוא מקודם משלביו הראשונים ועד שלבי הביצוע והסיום ולכן בין היתר הוא משפיע גם על האופן שבו בעלי המקצוע והתפקידים השונים משפיעים ותורמים להצלחתו של הפרויקט.

בעבר, טרום עידן ההתחדשות העירונית של השנים האחרונות היתה הפרדה מאוד ברורה בין יזם הבנייה לבין קבלן הבנייה. יזם הבנייה ו/או החברות היזמיות בראו את הפרויקטים יש מאין, מראשיתם עוד משלב החזון. הם היו אלו שמאתרים את הקרקע האידיאלית, במרבית המקרים אף רוכשים אותה, מבצעים את כלל הבדיקות המשפטיות, הסטאטוטוריות, הפיננסיות והתכנוניות. הם היו אחראיים לכלל האישורים וקבלת היתרי הבנייה מהרשויות השונות, שיווקו את הפרויקט והיו אחראים כמובן למכירה שלו ולבסוף גם טיפלו במסירת הדירות באיכלוס ואף בתיקון הליקויים בתקופת האחריות. בשלב הבנייה והביצוע החברה היזמית מינתה קבלן מבצע שהיה אחראי מולה על כלל ההיבטים הקשורים לבניית הפרויקט בהתאם לתכניות והאישורים שהתקבלו.
לרוכשי הדירות לא היתה נגיעה כלל וכלל עם הקבלן המבצע וכל התקשורת שלו היתה ישירות ובבלעדיות מול החברה היזמית.

בהרבה מקרים כך זה עובד גם היום.
ישנם בשוק חברות יזמיות וגם חברות קבלניות ואלו נקשרות ביניהן בהסכמי עבודה, ביצוע וניהול הפרויקטים הרבים שהן מבצעות.

עידן ההתחדשות העירונית על סוגיה השונים, בין אם מדובר על תמ”א 38 ובין אם על פינוי-בינוי הביא איתו הכלאה בין העולם היזמי ובין העולם הקבלני אשר התאים את עצמו לאופי הפרויקטים אשר נולדים וצומחים מתוקף ההתחדשות העירונית.
מנגנון ההתחדשות העירונית הביא שחקן נוסף לקידמת הבמה – בעלי הדירות הקיימות.
בניגוד לפרויקטים אחרים, בהם הקרקע ריקה ולא קיימות עליה יחידות מגורים ולמעשה העסקה מתקיימת רק בין

היזם לבין בעלי הקרקע אשר לעיתים מוכרים את הקרקע באופן מלא ליזם ולעיתים חותמים איתו על עסקת קומבינציה אשר משמעותה פרויקט משותף עם זכויות וחובות לכל אחד מהצדדים, במרבית הפרויקטים ישנם בעלי דירות רבים אשר גם הם צד בעסקה וזו מתבצעת בין הדיירים לבין החברה אשר יוזמת את הפרויקט.
לא מעניין את בעלי הדירות מי בונה את הפרויקט בפועל, קרי מי יהיה הקבלן המבצע, מלבד העובדה כי בהסכם המלא קיימת גם התייחסות לסוג הקבלן ולמידת האחריות והניסיון שלו, אך הלכה למעשה האחריות המלאה מול הדיירים היא של החברה היזמית.
ישנן בשוק חברות יזמיות שהן גם החברה הקבלנית אך התופעה הזו הולכת ונעלמת ואנו רואים יותר ויותר חלוקה ברורה בין שני התפקידים ותחומי האחריות הללו בייחוד ככל שהפרויקטים הופכים גדולים ומורכבים יותר.

אם כך,
ליזם נוכל לקרוא גם החברה יזמית ו/או היוזמת ואף החברה המבצעת, ולקבלן נוכל לקרוא גם החברה הקבלנית, חברת הביצוע ו/או הקבלן המבצע.